路線価 (2023) 大阪府八尾市八尾木4-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
価格時点	2023 年
駅名	志紀駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八尾市及び周辺市で、ＪＲ関西本線、近鉄大阪線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加者は、圏内に居住する一次取得者、二次取得者で、圏外からの転入は少ない。最寄駅まで距離があり、周辺に、生活利便施設がやや少ないが、近年、建売住宅が大量供給された地域であり、今後、改善すると見込まれる。取引の中心は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で、最多価格帯は、２０００万円台後半から３０００万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は、八尾市内のＪＲ関西本線及び近鉄大阪線を中心に広がる住宅地域と判断する。需要者の中心は、八尾市内の一次取得者層と二次取得者層双方で、ほかに隣接市からの転入もみられる。周辺の住宅開発等が進む中で、一定の買替えや新規取得ニーズが存する。市場の中心価格帯は、画地規模１００～１３０㎡程度の新築建売総額で３０００万円前後～３０００万円台中盤となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、信頼性の高い自用目的での取引事例が収集できたため、比準価格は、規範性が高いと思料する。一方、２階建共同住宅を想定し、収益価格を試算したが、賃貸市場が成熟しておらず、元本に見合った賃料を期待できず、収益価格は、比準価格に比してやや低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性や快適性を重視した自用目的の取引が主の本件において、比準価格は、類似地域内の代替競争関係にある取引事例から求めており、現下の市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、２階建共同住宅を想定して理論的に求めたが、土地価格に見合う賃料収入の期待が困難な地域性等を反映し低位に試算された。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志紀駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域が形成されており、周辺では、大規模な戸建分譲が行われた。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (2)やや駅距離はあるが幼稚園や小学校に近く、周辺での住宅開発が進む住環境の比較的良い住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測され、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市は人口が微減し、世帯数が微増している。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影響は限定的で、住宅地価格は上昇基調に転じた。 (2)市場に様子見の状況が伺えたが、地価下落が持続する地域と上昇傾向にある地域の二極化になりつつある。
地域要因
(1)近年、近畿財務局八尾合同宿舎跡地で、住宅開発が行われた。 (2)特に大きな要因変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	8962 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,176 円／平米 36万936 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,977 円／平米 34万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,470 円／平米 40万4,886 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,298 円／平米 31万8,361 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,640 円／平米 35万5,858 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,146 円／平米 37万7,367 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7398 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,779 円／平米 37万6,153 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,652 円／平米 37万2,428 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,970 円／平米 39万6,621 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7862 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,245 円／平米 43万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,946 円／平米 42万9,601 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,758 円／平米 40万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7862 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市八尾木４丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,070 円／平米 29万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,005 円／平米 31万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,428 円／平米 38万4,911 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情