路線価 (2023) 大阪府八尾市志紀町1-10-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
価格時点	2023 年
駅名	志紀駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八尾市及び周辺市域の近隣商業地域。主な需要者は小売、サービス業を行う地元の個人零細事業主等である。地域東側での大型店舗進出により客足の流れが変化し、旧来からの地元店舗については新型コロナの影響の有無に関わらず商況は厳しいが、駅から近いというポテンシャルに支えられ、地価水準は横ばい傾向を保っている。周辺の取引件数が少なく、市場の中心となる価格帯について把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は八尾市及び周辺市内の近隣商業地域で、中心となる需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人事業者等である。外環状線沿いの大型商業施設進出等により、コロナ禍以前より小売店舗の需要は弱含みであるが、駅近くの共同住宅地の敷地等としての需要は見込まれる。取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は準幹線道路沿いの商業地域に存し、自己の営業用のために物件を取得する事業主が需要の中心である。このため、収益価格を指標とした価格形成がなされておらず、市場性を重視した取引がなされる傾向があるため、収益価格は低位に算出された。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益性を反映した収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣型の商業地域において、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格はやや低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志紀駅北西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅の多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域に新規出店した大型店舗により客足の流れが変化し、志紀駅周辺の旧来からの商業地域の商況は継続的に厳しいが、駅から近いポテンシャルに支えられ、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測。 (2)中低層の店舗兼共同住宅が多い駅近くの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状を維持すると考えられる。コロナ禍の影響は限定的で需要は概ね安定しており、地価は横這いで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市の非製造業の景気動向指数は若干持ち直していたが、ウクライナ情勢や物価高の影響により、先行きは不透明である。 (2)市場に様子見の状況が伺えたが、地価下落が持続する地域と上昇傾向にある地域の二極化になりつつある。
地域要因
(1)周辺に大型店舗が進出したため当地域の商況は厳しいが、駅に近いポテンシャルに支えられ地価は横這い傾向で推移している。 (2)特に大きな要因変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7399 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,869 円／平米 56万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,874 円／平米 58万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,862 円／平米 55万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,601 円／平米 48万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,067 円／平米 48万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,623 円／平米 54万7,550 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	4673 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,628 円／平米 50万4,588 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,628 円／平米 50万4,588 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,461 円／平米 57万156 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7344 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市志紀町１丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,075 円／平米 57万8,798 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,642 円／平米 56万7,448 円／坪
標準価格 平米 坪	16万114 円／平米 52万9,337 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情