土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府八尾市明美町1-8-2 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 八尾市
大阪府八尾市明美町1丁目8番2 (八尾)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗付共同住宅、低層店舗等が並ぶ路線商業地域)
  • 八尾駅 から 740m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 八尾市大阪府八尾市明美町1丁目8番2
価格時点 2023
駅名 八尾駅 から 740m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
2,400万
(149 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
2,410万
(149 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 53万5,572 円/坪
1平米 16万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八尾市及び周辺市の幹線道路、準幹線道路沿い及び背後の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する地元個人事業者及び不動産業者等であり、圏外からの需要者は少ない。地価の相対的な割安感から、許容容積率に着目したマンション需要も期待できるようになり需要は比較的堅調に推移する。取引が少なく、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(2) 同一需給圏は八尾市及び周辺市の幹線道路、準幹線道路沿い及びその背後を含む商業地域と判定した。典型的需要者は、地縁性を有する地元事業者、個人等が中心と想定される。対象標準地は、近鉄八尾駅とJR八尾駅を繋ぐ路線沿いにありバス運行の路線にもなっている。路線商業地域としては割安感があり需要は安定的であるが、取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用した比準価格は実証的で市場の実態を反映しており、これに対して収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算したが、土地価格に見合った賃料形成が困難となっている事情を反映してやや低位に試算されたものと思料される。試算価格の調整に際しては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、投下資本に見合うほどの賃貸市場が成熟していないことから低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留めて、代表標準地と検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 八尾駅北東方
距離 740 m
土地の状態
土地面積 45.1 坪 (149 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗付共同住宅、低層店舗等が並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八尾市大阪府八尾市明美町1丁目8番2
標準地の範囲
25 m
西 25 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 12.5 m
面積 150 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 15m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅等がみられる商業地であり、地域要因に大きな変化は見られない。当面は現状のままで推移するものと予測するが、地価は相対的に割安であり若干の上昇傾向にある。

(2)店舗兼共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。バス運行路線沿いで路線商業地域としては割安感があり需要は安定的である。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 53万5,572
1平米 16万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
前年から次年への変動率 2.5 %
2022年
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 53万5,572
1平米 16万2,000
前年から次年への変動率 3.2 %
2019年
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。

(2)八尾市の総人口は減少傾向、世帯数は微増傾向、生産年齢人口は減少傾向、老齢化率は横這い傾向にある。商業地の需要は立地条件等で大きく異なる。

地域要因
(1)低層店舗、店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、マンション需要の伸びや相対的割安感から地価は若干の上昇傾向にある。

(2)店舗兼共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。近鉄八尾駅とJR八尾駅を繋ぐバス路線沿いにある。需要は安定的である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 6574
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府八尾市明美町1丁目8番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
9万6,147 円/平米
31万7,862 円/坪
推定価格 平米
13万8,965 円/平米
45万9,418 円/坪
標準価格 平米
16万9,470 円/平米
56万268 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 6574
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府八尾市明美町1丁目8番2
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
14万6,601 円/平米
48万4,663 円/坪
推定価格 平米
14万8,067 円/平米
48万9,510 円/坪
標準価格 平米
16万4,154 円/平米
54万2,693 円/坪
査定価格 平米
16万4,000 円/平米
54万2,184 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 6232
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府八尾市明美町1丁目8番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万227 円/平米
43万530 円/坪
推定価格 平米
18万9,421 円/平米
62万6,226 円/坪
標準価格 平米
16万1,484 円/平米
53万3,866 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 9253
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府八尾市明美町1丁目8番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
19万8,892 円/平米
65万7,537 円/坪
推定価格 平米
19万368 円/平米
62万9,357 円/坪
標準価格 平米
17万428 円/平米
56万3,435 円/坪
査定価格 平米
17万 円/平米
56万2,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 西
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 7399
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府八尾市明美町1丁目8番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
16万9,869 円/平米
56万1,587 円/坪
推定価格 平米
17万6,874 円/平米
58万4,745 円/坪
標準価格 平米
16万7,020 円/平米
55万2,168 円/坪
査定価格 平米
16万7,000 円/平米
55万2,102 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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