路線価 (2023) 大阪府八尾市高安町南1-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
価格時点	2023 年
駅名	高安駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄奈良線沿線を中心とした商業地域及び近隣商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する小規模・個人事業者等が想定される。ロードサイド型の大型商業施設の出店により、旧来からの店舗については新型コロナの影響の有無に関わらず商況は厳しいが、駅から近いというポテンシャルに支えられ、地価水準は横ばい傾向を保っている。周辺の取引件数が少なく、市場の中心となる価格帯について把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は八尾市内及び周辺の商業地域である。地域内には核となる商業施設が無く、周辺居住者を対象とした店舗等が多い。中心となる需要者は個人事業者、法人等であり、需要は横ばい傾向にある。当地域は多様な取引当事者、利用状況がみられるため需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅前の商店街に存し、投資目的ではなく、自己の営業用のために物件を取得する需要者が中心である。このため、収益価格を指標とした価格形成がなされておらず、市場性を重視した取引がなされる傾向がある。以上の検討により、本件では対象標準地と代替性を有する商業地の事例から求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の類似した商業地に存する取引事例を多数収集することができ、比準価格には高い信頼性を認めることができる。一方、店舗兼共同住宅を想定して試算した収益価格は、想定要素を含むことから相対的精度は低く、やや低位に試算されたものと思料される。試算価格の調整に際しては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高安駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、店舗付共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動はなく、しばらくは現状を維持すると予測。高安駅周辺の商業地域の商況は継続的に厳しいが、駅から近いため客足の流れは比較的良好で、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測。 (2)高安駅前の商業地で、核となる商業施設もなく顧客の購買行動の変化とも相まって繁華性に乏しく、地域要因に大きな変化は見られない。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市の非製造業の景気動向指数は若干持ち直していたが、ウクライナ情勢や物価高の影響により、先行きは不透明である。 (2)八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)周辺に大型店舗が進出したため当地域の商況は厳しいが、駅に近いポテンシャルに支えられ地価は横這い傾向で推移している。 (2)核となる商業施設が無く、購買行動の変化から繁華性の低下傾向にあるが、地価はこのところ横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6574 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,147 円／平米 31万7,862 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,965 円／平米 45万9,418 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,856 円／平米 47万5,588 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,601 円／平米 48万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,067 円／平米 48万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,364 円／平米 49万491 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	8962 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,871 円／平米 44万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,042 円／平米 45万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,668 円／平米 49万4,802 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6422 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,053 円／平米 45万9,709 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,887 円／平米 46万2,466 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,716 円／平米 48万1,737 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	6422 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万218 円／平米 49万6,621 円／坪
推定価格 平米 坪	15万819 円／平米 49万8,608 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,862 円／平米 48万8,832 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情