路線価 (2023) 大阪府八尾市南本町1-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄八尾駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億300万 円 (1996 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億100万 円 (1996 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、八尾市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一円と判定され、特に幹線道路沿いの商業地域と高い代替性が認められる。主たる需要者は広域展開する店舗事業者及び不動産会社等が想定される。対象標準地は幹線道路に面し、車両交通量が多く商業背後地人口も豊富であることから、不動産需要は堅調である。なお、商業地は取引件数が相対的に乏しく、かつ、規模や利用目的により取引価格が多様であることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は八尾市に留まらず広く大阪府東部域の路線商業地域に及ぶ。八尾市内で商業集積性の高い路線商業地域の一つであるため、需要者は広域的な店舗展開を行う沿接サービス関連店舗事業者等が中心となる。自動車通行量が多く繁華性と集積性に優れているため、需要は堅調に推移し地価は相対的な割安感から緩やかな上昇に転じておりコロナの影響から改善傾向にある。取引される中心価格帯については取引件数が乏しく水準把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例に基づいており、信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は、沿道型の低層店舗で構成される地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 八尾市及び隣接市域の類似幹線ないし準幹線道路沿いの取引事例を収集できたので、比準価格には高い信頼性が認められる。一方、収益価格は沿道型店舗を想定して試算したが、使用容積率の観点から、土地価格に見合った賃料形成が困難となっている事情を反映してやや低位に試算されたものと思料される。試算価格の調整に際しては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近鉄八尾駅南東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	603.8 坪 (1996 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
標準地の範囲
東	180 m
西	150 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	沿道型の低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	65 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、特段の変動要因はなく現状のまま推移するものと予測する。市内路線商業地域の中では最も高い商業集積性を有する地域であり、堅調な宅地需要が認められる。 (2)大規模小売店舗や沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、市内路線商業地域の中では高い商業集積性を有している。新型コロナウイルスの影響はほぼ見受けられず、地価水準は改善傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地における新型コロナウイルス感染症拡大の影響は限定的であり、飲食店舗を中心とする商業地を除き堅調な宅地需要が認められる。 (2)立地条件等で優れる路線商業地の投資需要は底堅く、新型コロナの影響も改善傾向にあることから、新規需要も見込まれる状況である。
地域要因
(1)当該地域の地域要因は安定しており、特段の変動要因は認められない。 (2)特に大きな要因変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	8962 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,871 円／平米 44万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,042 円／平米 45万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,716 円／平米 69万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,147 円／平米 31万7,862 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,965 円／平米 45万9,418 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,463 円／平米 67万2,649 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6574 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,601 円／平米 48万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,067 円／平米 48万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,796 円／平米 63万7,384 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9253 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,892 円／平米 65万7,537 円／坪
推定価格 平米 坪	19万368 円／平米 62万9,357 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,477 円／平米 67万6,001 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7635 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市南本町１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,193 円／平米 59万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,918 円／平米 60万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,460 円／平米 66万6,027 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情