路線価 (2023) 大阪府八尾市北久宝寺2-33-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
価格時点	2023 年
駅名	久宝寺口駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億8,100万 円 (2684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億7,800万 円 (2684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八尾市及び周辺市の工業地域一円と判定される。主たる需要者は中小規模の製造業・流通関連の事業者等が想定される。幹線道路に比較的近い立地条件等を反映して需要は底堅い。なお、市場の中心価格帯は、取引件数が相対的に乏しく把握は難しいが、坪当たり５０万円弱と認められる。 (2) 同一需給圏は八尾市及び周辺市を含む内陸型の工業地域と判定した。工業地の市場は依然として物流関連等を中心として堅調である。典型的需要者は中小規模の製造業を経営する事業者が中心と考えられる。近畿自動車道、府道等の複数の交通網に恵まれた地域である。立地条件、画地の規模等により多様な用途による取引が想定されるため取引の中心となる価格帯について把握することは困難であるが土地の価格は、概ね４０～５０万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の工場・倉庫用地の地価は収益性を最も重視する投資用物流施設用地と異なり、収益性もある程度考慮されるものの、自社利用としての価値にウェイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映した価格である。対象標準地が中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域であり、自己使用を中心とする地域である。工場の賃貸を想定し投下資本が回収可能なほどの賃貸市場が成熟していない。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久宝寺口駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	811.9 坪 (2684 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場の中に住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	工場兼事務所用地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	75 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小工場等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると思料する。都心接近性等に優れることから需要は底堅く、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)工業地の需要は堅調である。地域要因に特段の変動要因はなく当面の間現状のまま推移していくものと予測する。幹線道路や最寄り駅との立地条件等が優れ地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の工場兼事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市の工業地は、東大阪市等との比較において相対的な割安感があり、街路条件や画地条件に優る地域を中心に、不動産取引需要は強含んでいる。 (2)工業地の需要は依然として堅調で地価は上昇傾向にある。ただし、規模、幹線道路との位置関係、周辺環境等によって引き合いの多寡は異なる。
地域要因
(1)地域要因について特段の変動は認められない。当地域は良好な都心接近性等を背景に需要は安定的であり、地価は緩やかな上昇傾向である。 (2)地域要因に特段の変動要因はないものの、大阪中央環状線等の道路との位置関係が良好で地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6574 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万752 円／平米 30万26 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,901 円／平米 31万437 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,088 円／平米 44万9,907 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,209 円／平米 33万7,903 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,844 円／平米 34万3,308 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,637 円／平米 45万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7398 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,877 円／平米 27万685 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,165 円／平米 34万1,063 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,116 円／平米 44万81 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	4673 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市北久宝寺２丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,655 円／平米 50万7,983 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,499 円／平米 51万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,951 円／平米 49万5,738 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情