路線価 (2023) 大阪府八尾市泉町1-32-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄八尾駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,740万 円 (854 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9,820万 円 (854 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八尾市内及び周辺市内の中小規模の工場、倉庫等の存する工業地域。主たる需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人事業者、法人等が中心で、沿道型店舗の事業者も一部含む。府道沿いに存し、用途の多様性を有することから需要は概ね安定している。取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、八尾市及び隣接市の工業地域である。主たる需要者は中小規模の製造業・流通関連の事業者等と判断した。街路条件等が優れ、当地域の事業用地の需要は堅調であるが、ここ最近の原材料費の高騰やウクライナ情勢に端を発する国際情勢の変化による先行き不透明感から、事業用地取得に若干の慎重姿勢がみられるようになった。なお、工業地は規模や街路条件により取引価格が多様であることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場、倉庫が中心で、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域であり、標準的な賃料水準、経費率等の把握が業種、規模等によりまちまちで困難であることから収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 自用の倉庫や事業所等を中心とする工業地域であり、市場性の実態を反映した価格形成がなされる傾向がある。また、賃貸市場が成熟しておらず、賃料の個別性も強いため、収益価格より比準価格が相対的に説得力を有すると判断した。よって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近鉄八尾駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	258.3 坪 (854 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、店舗等が混在する府道沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	34 m
面積	850 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場のほか店舗等が混在する府道沿いの工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予想される。地価水準は需給動向より上昇基調で推移していくと予測する。 (2)府道沿いに工場・店舗等が混在する地域で、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。街路条件等が良好であることから当地域の工場地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響を受けにくい業種を中心に、東大阪市等との比較における地価の割安感も相まって、立地条件等の良好な地域の需要は堅調である。 (2)八尾市の工場地需要は回復傾向にあるが、ウクライナ情勢による原材料価格の高騰から、先行きについては不透明である。
地域要因
(1)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 (2)地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6072 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,034 円／平米 39万220 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,263 円／平米 37万7,753 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6072 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,052 円／平米 30万7,630 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,711 円／平米 38万9,153 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,601 円／平米 36万2,341 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	柏原市
地域	大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,743 円／平米 29万78 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,743 円／平米 29万78 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,249 円／平米 37万7,707 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6574 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,773 円／平米 31万14 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,258 円／平米 40万7,491 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,176 円／平米 39万690 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	8962 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市泉町１丁目３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,089 円／平米 14万2,452 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,736 円／平米 14万4,591 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,341 円／平米 20万2,793 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情