路線価 (2023) 大阪府泉佐野市岡本2-94-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
価格時点	2023 年
駅名	羽倉崎駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円／坪 1平米 5万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉佐野市を中心とする南海本線及びＪＲ阪和線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、泉佐野市に生活圏を有する中堅所得者層であり、圏外からの転入者はほとんどない。最寄駅や生活利便施設等まで徒歩圏にあり、熟成した住宅地域として一定の需要を有することもあって、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地は１００～２００㎡程度、新築戸建住宅で２０００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、泉佐野市及び周辺の市町内の南海本線及びＪＲ阪和線等の沿線にある住宅地域と判定した。主な需要者は、圏域内のエンドユーザーが中心になる。対象標準地については、駅徒歩圏の利便性等を背景に安定的な需要が認められる。中心価格帯は標準的規模の土地で１，４００～１，６００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地は、羽倉崎駅の南方徒歩圏にある既成住宅地域にあり、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 本件では両試算価格に開差が認められる。比準価格は類似の住宅地域に係る取引事例に基づき適正に補修正を行って求められた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建物の建築、賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を重視した価格形成に至っていない地域であることから、低位に求められた。以上より、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽倉崎駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変動がないため、当面は現環境を維持すると予測する。地価水準については、最寄駅徒歩圏にあることもあり、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向、高齢化進行、地域経済停滞、需要者減少等が続いているが、不動産の需給動向は全般的に改善傾向にある。 (2)泉佐野市の人口はやや減少傾向で、高齢化は緩やかに進んでいるが、住宅地需給関係は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)既成住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。地価は、需給関係から横ばい傾向である。 (2)地域要因に特段の変動は認められず、需給が均衡しているため横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	707 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,065 円／平米 22万8,329 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,134 円／平米 22万8,557 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,414 円／平米 17万3,281 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	709 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,465 円／平米 17万6,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万968 円／平米 16万8,500 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	702 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,370 円／平米 20万9,501 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,524 円／平米 20万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,656 円／平米 16万4,163 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	705 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市岡本２丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,203 円／平米 15万6,053 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,912 円／平米 14万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	5万13 円／平米 16万5,343 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情