土地路線価格
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路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37-3 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 仙台市青葉区
宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3 (仙台青葉)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅とマンションの混在する住宅地域)
  • 地下鉄北仙台駅 から 670m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
84万3,030
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
25万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
価格時点 2023
駅名 地下鉄北仙台駅 から 670m
路線価
1坪当たり 1坪 84万3,030
1平米当たり 1平米 25万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
9,760万
(293 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 110万898
1平米 33万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
9,670万
(293 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 109万980 円/坪
1平米 33万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部の上杉、柏木等の品等の高い住宅地域。需要者の中心は、富裕者層のほか投資用目的の不動産業者であり、大規模画地についてはマンション事業者も含む。市内中心部に近く居住環境も良好であるため、需要は堅調である。近接で大型開発が進行中であり、注目度が高まっている。需要の中心は、土地については300㎡程度の規模で1億円前後、小規模な中古物件でも7千万円超である。

(2) 同一需給圏は、堤通雨宮町及び隣接する上杉地区を中心とした品等の良い住宅地域一円。需要者は戸建住宅取得を目的とする富裕層を中心に、アパート経営を図る法人等による需要も見込まれる。大規模画地についてはマンションデベロッパーによる需要が中心。土地は300㎡程度で9900万円前後が需要の中心で、新築戸建物件についてはハウスメーカー等による小規模画地化が進んでおり、総額6500万円~7000万円程度が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域には一般住宅のほかアパート、賃貸マンションも多いが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。アパート、マンションの等の収益目的の取引もみられるが、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を適切に反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 仙台市中心部に近接する利便性が良好な住宅地域であることから、アパート・賃貸マンション等の収益物件が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

交通
交通施設 地下鉄北仙台駅南東方
距離 670 m
土地の状態
土地面積 88.6 坪 (293 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅とマンションの混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
標準地の範囲
200 m
西 140 m
80 m
160 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 21 m
面積 295 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 中心市街地内の品等が高い住宅地域
街路 基準方位北4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部近接の高級住宅地として、供給は少なくいが需要は底堅い。近隣で大型の再開発が進行していることから、今後の発展が期待される。

(2)隣接する東北大学農学部跡地において仙台厚生病院の移転新築工事が進むほか、イオンモールの進出も予定されており、利便性の向上に対する期待感から需要は旺盛で、地価は上昇傾向が続くものと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 110万898
1平米 33万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 109万980
1平米 33万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 110万898
1平米 33万3,000
前年から次年への変動率 6.1 %
2022年
1坪 103万8,084
1平米 31万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 109万980
1平米 33万
前年から次年への変動率 5.1 %
2019年
1坪 103万8,084
1平米 31万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地の需要は堅調な傾向が続いている。

(2)戸建・マンションとも住宅需要は全般的に旺盛であるが、物件不足等を反映して取引価格は上昇しており、青葉区住宅地の地価は上昇している。

地域要因
(1)中心部に近接する高級住宅地の需要は富裕層を中心に根強い。東北大学農学部跡地の開発の影響もあり、発展が期待される。

(2)生活利便性の更なる向上に対する期待もあり、周辺では新築マンションが増え、戸建住宅に対する需要も旺盛であり、地価は上昇基調にある。

個別的要因 (1)奥行長大画地のため利用効率がやや劣るものの、個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2311010
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
22万6,984 円/平米
75万409 円/坪
推定価格 平米
24万9,199 円/平米
82万3,852 円/坪
標準価格 平米
34万1,368 円/平米
112万8,563 円/坪
査定価格 平米
33万8,000 円/平米
111万7,428 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2311010
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
22万2,192 円/平米
73万4,567 円/坪
推定価格 平米
27万3,950 円/平米
90万5,679 円/坪
標準価格 平米
32万9,267 円/平米
108万8,557 円/坪
査定価格 平米
32万6,000 円/平米
107万7,756 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2311020
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
26万4,057 円/平米
87万2,972 円/坪
推定価格 平米
26万7,717 円/平米
88万5,072 円/坪
標準価格 平米
33万7,175 円/平米
111万4,701 円/坪
査定価格 平米
33万4,000 円/平米
110万4,204 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 77
基準容積率 237
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 2.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2311070
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
23万5,609 円/平米
77万8,923 円/坪
推定価格 平米
23万6,533 円/平米
78万1,978 円/坪
標準価格 平米
33万1,279 円/平米
109万5,208 円/坪
査定価格 平米
32万8,000 円/平米
108万4,368 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2311090
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町37番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
27万6,660 円/平米
91万4,638 円/坪
推定価格 平米
29万904 円/平米
96万1,729 円/坪
標準価格 平米
34万3,047 円/平米
113万4,113 円/坪
査定価格 平米
34万 円/平米
112万4,040 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
特別な事情
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