路線価 (2023) 大阪府泉佐野市上瓦屋666-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
価格時点	2023 年
駅名	井原里駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円／坪 1平米 5万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海沿線にある当該地域と類似する住宅地域を中心に、その他の沿線、隣接市町における同種の地域を含むものとする。需要者は、泉佐野市内及び周辺市町域の１次、２次取得者が中心と思われる。当該地域は、南海井原里駅から徒歩圏にある古くからの住宅地域で、やや地縁的選好性を有し、需要は強くない。取引相場は、概ね横這いと思われる。土地価格は、地積が３９０㎡で総額２２９０万円。画地規模から、同種の新築住宅は少ない。 (2) 同一需給圏の範囲は南海本線各駅を最寄り駅とする泉佐野市内の住宅地域一帯。需要者の属性は主にエンドユーザー等が中心となる。最近の市場の需要と供給は、内陸部の比較的標高が高く、震災・災害リスクが小さい住宅地域内の土地付新築住宅が中心。市場での需要の中心となる土地付新築住宅（土地地積約１００～１３０㎡、建物延床面積約１００㎡）の中心価格帯は約２，０００万円～３，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、南海「井原の里」駅から徒歩圏にある住宅地域で、やや準工的な利用も見られる。試算価格は２種類で、比準価格は複数の取引事例から算定し、市場性に基づいた価格である。収益価格は、想定建物を賃貸することで求めた純収益を資本還元することにより試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、低位に求められた。本件においては、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法は、特に信頼性が高い事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が強い。収益還元法は、共同住宅の想定条件及び新規賃料額決定に不確実性等があることから、求められた収益価格の信頼性はやや低い。以上から、本件標準地が低層住宅地につき、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	井原里駅南東方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、工場等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	14 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　北５．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの工場も見られる住宅地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測される。 (2)将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進行により、空家等が増加し、過疎化が進行すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。 (2)泉佐野市の人口はやや減少傾向で、高齢化は緩やかに進んでいるが、住宅地需給関係は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地価は底値圏にあり、概ね横這いと考える。 (2)最寄り駅や日常利便施設等が徒歩圏内に存しており、需給が均衡しているため横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)特記すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	706 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,780 円／平米 28万283 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,849 円／平米 21万7,697 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,863 円／平米 19万7,907 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	704 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万558 円／平米 20万205 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,619 円／平米 19万488 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,619 円／平米 19万488 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	702 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,370 円／平米 20万9,501 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,524 円／平米 20万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	6万555 円／平米 20万195 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	702 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,973 円／平米 18万8,353 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,372 円／平米 18万9,672 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,487 円／平米 19万52 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	706 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市上瓦屋６６６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,923 円／平米 15万1,821 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,732 円／平米 18万4,250 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,235 円／平米 18万2,607 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情