路線価 (2023) 大阪府泉佐野市長滝1807-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
価格時点	2023 年
駅名	長滝駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線沿線等の泉佐野市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人が中心である。最寄駅まで徒歩７分程度と駅接近性は良好であるが、旧集落的な性格も残る既成住宅地域で需要はやや弱含んでおり、地価は緩やかな下落傾向となっている。市場における中心価格帯は、新築戸建住宅で２７００万円前後、中古住宅で１０００～１６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、当市および隣接市町を含むＪＲ阪和線沿線の旧来からの住宅地域内を中心に、南海沿線や周辺の他の用途的地域等を含むとする。需要者は、概ね泉佐野市内からが中心で、その他周辺市町における１、２次取得者層と考える。当該地域は古くからの住宅地域で変化は見られず、需要はやや弱含みである。地価も下落基調にある。土地は、地積が２６４㎡で総額１１７０万円、新築住宅の総額は、２千万円台が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、周辺では賃貸共同住宅も散見されるものの、一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どとなっている。従って、収益性ではなく居住の快適性・利便性等が重視されて地価が形成されているのが市場の実態であることから、賃貸不動産経営の採算性は悪く、収益価格は相当低位に求められた。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、ＪＲ「長滝」駅から徒歩圏にある住宅地域である。試算価格は２種類で、比準価格は、複数の取引事例から算定し、市場性に基づいた価格である。収益価格は、想定建物を賃貸することで求めた純収益を資本還元することにより試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、比準価格を重視し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長滝駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (2)古くからの集落地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も、利便性の劣る地域を除き安定しつつある。 (2)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。
地域要因
(1)地元需要は根強いが、旧集落的な性格も残る既成住宅地域であり、需要は弱含みである。地価も緩やかな下落傾向で推移している。 (2)当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地価はやや下落と考える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	712 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,609 円／平米 15万4,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,347 円／平米 14万6,611 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,195 円／平米 13万9,497 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	702 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万255 円／平米 10万23 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,911 円／平米 14万5,170 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,386 円／平米 13万6,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	707 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,845 円／平米 10万5,280 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,092 円／平米 12万5,932 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,090 円／平米 14万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,897 円／平米 11万2,063 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,897 円／平米 11万2,063 円／坪
標準価格 平米 坪	4万306 円／平米 13万3,252 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	701 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市長滝１８０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,619 円／平米 14万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,542 円／平米 13万7,338 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,751 円／平米 13万8,029 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情