路線価 (2023) 大阪府泉佐野市鶴原1-1794-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
価格時点	2023 年
駅名	鶴原駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,990万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,990万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市又は隣接市町を含む南海本線の各駅を最寄りとする商業地域を中心に、ＪＲ阪和線や空港線沿線の商業地域、近隣地域周辺の他の地域、路線商業地域等と判定。需要者は、当市および周辺市町の事業者、投資家、不動産業者等が中心。当該地域は駅前の商業地域として変化はなく、複合型スーパー、郊外店舗等との競合が多く見られる。土地値は、地積が５００平米で総額約４千万円。近年、周辺の取引が見られないため、取引相場は不明である。 (2) 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線で、泉佐野市、貝塚市、泉南市等の近隣商業地域である。需要者は泉佐野市及び周辺市の個人事業者、中小法人等であり、広域的な需要は認められない。駅近の立地性から共同住宅用地等としての代替需要が地価の下支えとなっているため、需要の顕著な落込みは見られず地価は様子見の状況ながら横ばい傾向を維持している。取引件数は少なく、その価格帯もばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上により、２価格を試算した。比準価格は、泉州地域南部の類似地域における商業地等の取引事例を収集・選択し、適切に試算を行なった。収益価格は、店舗・事務所ビルを建築、これを賃貸することを想定して求めた純収益を資本還元することにより試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、比準価格を採用し、収益価格は参考に、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地は、南海鶴原駅前の近隣商業地域にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、標準的な賃料水準の把握も困難であるため収益価格は低位に試算された。よって、収益性が重視される近隣商業地域ではあるが、実際には取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴原駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	７．７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。 (2)鶴原駅至近の近隣商業地域であるが、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不透明な状況にあり、駅前商業地については全体的に需給動向は弱含みで推移している。
地域要因
(1)当該地域は駅前にある店舗・事務所ビル等の商業地域である。変化は見られず、地価は概ね横這いと考える。 (2)共同住宅用地等の代替需要が下支えとなり、地価動向への影響は限定的であり、模様眺めの状況ながら地価は横ばい傾向となっている。
個別的要因	(1)特記すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	706 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,546 円／平米 28万2,815 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,039 円／平米 23万8,161 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,863 円／平米 28万3,863 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	702 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,043 円／平米 17万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,478 円／平米 22万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,307 円／平米 27万5,413 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	711 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,409 円／平米 18万3,182 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,598 円／平米 18万7,113 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,988 円／平米 27万4,358 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	701 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万459 円／平米 19万9,877 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,177 円／平米 18万9,027 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,085 円／平米 28万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情