路線価 (2023) 大阪府泉佐野市羽倉崎1-3185-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
価格時点	2023 年
駅名	羽倉崎駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,860万 円 (1166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	8,860万 円 (1166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円／坪 1平米 7万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉佐野市を中心に泉州南地区における幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者の中心は沿道サ－ビス店舗等の事業者で、地域の特性上、同一需給圏外からの進出も見られる。交通量の多い路線商業地域であるが、価格形成要因等に大きな変動はなく地域要因は安定した推移を見せており、地価もほぼ横ばい状況にある。取引が僅少で、規模がまちまちであるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、当市および隣接市町を含む幹線道路沿いの商業地域を中心に、南海やＪＲ線の駅周辺の商業地域、近隣地域の背後地域、その他用途混在地域等と判定した。需要者は、当市および広域市町の事業者、法人、不動産業者等が中心と考える。当該地域は路線沿いの商業地域として変化は少なく、複合型大型店舗等との競合が見られる。土地値は、地積が１１６６㎡で総額８８６０万円。近年、周辺エリアにおける取引が少ないため、取引相場は不明である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では物販又は飲食系の店舗等が中心であり、需要者は沿道サービス関連企業等が多く、自営店舗目的での取引が支配的である。この取引実態を反映したものとしては、実際の取引に基づく比準価格が説得性を有しており、収益価格は規範性に劣る。ここで収益価格が低位に求められたが、これは地価水準に較べ家賃水準が低いことに起因している。以上より、ここでは代表標準地との価格的均衡も得ている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 以上により、２価格を試算した。比準価格は、泉州地域南部の類似地域における商業地等の取引事例を収集・選択し、試算を行なった。収益価格は、一棟貸しの店舗を想定し、求められた純収益を資本還元することにより試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に、更に代表標準地価格との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	羽倉崎駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	352.7 坪 (1166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	物販店、飲食店等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	13.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス型店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	標準地には側道から個別に公共下水が引き込まれているが、近隣地域にはない。
街路	１３．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物販店、飲食店等が多い路線商業地域であり、完全に熟成し、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。路線商業地域であり需給動向に大きな変化なく、地価は当面横ばいで推移すると予測される。 (2)沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)出入国制限の緩和よりインバウンド需要は回復基調にあり、泉佐野駅周辺では地価は上昇に転じているが、路線商業地域では依然、横ばい状況にある。 (2)これまでの反動により消費や投資が回復し、緩やかな景気回復が継続している。依然、地政学リスクや物価高により先行き不透明感が見られる。
地域要因
(1)路線商業地域として熟成しており、地価に影響を及ぼすような地域要因の変動もない。よって、需給動向にも変化はなく、地価は横ばい傾向である。 (2)当該地域は府道沿いにある店舗・事業所等の建ち並ぶ路線商業地域である。地価は概ね横這いと考える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準地には個別的に側道から公共下水が引き込まれているが、府道沿いには下水管はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	712 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,629 円／平米 26万9,865 円／坪
推定価格 平米 坪	8万107 円／平米 26万4,834 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,891 円／平米 24万978 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	709 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,492 円／平米 20万9,905 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,521 円／平米 24万6,366 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	706 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,780 円／平米 28万283 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,849 円／平米 21万7,697 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,905 円／平米 24万4,330 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,527 円／平米 35万5,484 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,697 円／平米 30万6,456 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,486 円／平米 24万9,557 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	704 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万852 円／平米 20万1,177 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,366 円／平米 28万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,165 円／平米 24万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情