路線価 (2023) 大阪府泉佐野市市場西1-548-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
価格時点	2023 年
駅名	泉佐野駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万8,281 円／坪 1平米 7万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域である。需要者の中心は資本力を有する沿道型店舗の事業者、各種事業を営む法人等である。交通量の多い路線においては、飲食店や物品販売店等が多く見られ、駐車場が確保できる比較的大きな画地の需要が認められる。当該地域は店舗集積度が低い為、商業需要としてはやや弱含みである。路線商業地域の取引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は広く南大阪の泉州泉南地区内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性は主にロードサイド型店舗の事業者等が中心となる。交通量や繁華性に優れた物件に対する取得需要は旺盛なものと認められ、需給関係は概ね安定している。市場での需要の中心となる不動産の価格帯は、規模によって様々であり、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は沿道型店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であることから、低層店舗の収益価格を試算した。しかし、類似の賃貸事例がなく、規範性の高い収益価格を試算することは困難であった。比準価格は対象標準地と類似する商業地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では両試算価格に開差が認められる。取引事例比較法は、信頼性が高い事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が強い。一方、収益還元法は、店舗の想定条件及び新規賃料額決定に不確実性等があることから、求められた収益価格の信頼性はやや低い。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泉佐野駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	106.5 坪 (352 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	府道沿いに店舗、工場、住宅等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は沿道型店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、特に重要な変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (2)府道沿いに中規模小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。キーテナントがなく、将来的には、衰退する可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ政策の下で、景気の持ち直しが期待される。泉佐野市の地価は利便性の劣る地域では下落しているが、泉佐野駅周辺では上昇している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は業態によりばらつきがみられるが、地価への影響は限定的であり、市内では横這い程度で推移している。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。地価は概ね横這いで推移すると予測される。 (2)幹線道路沿いに大きな駐車場を有する小売店舗等が建ち並ぶ郊外型路線商業地域である。需給が均衡しているため横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	702 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万620 円／平米 23万3,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,604 円／平米 25万6,559 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,564 円／平米 24万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	702 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,643 円／平米 22万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,643 円／平米 22万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,251 円／平米 24万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	702 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,043 円／平米 17万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,478 円／平米 22万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,426 円／平米 25万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	704 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万852 円／平米 20万1,177 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,366 円／平米 28万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,381 円／平米 24万9,210 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	709 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市市場西１丁目５４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,832 円／平米 22万947 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,175 円／平米 24万5,223 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情