路線価 (2023) 大阪府泉佐野市日根野7070外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
価格時点	2023 年
駅名	日根野駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の駅前商業地域の存する圏域である。需要者の中心は地元企業、個人事業主が大部分で、圏外からの進出は少ない。乗降客数が多く、店舗集積度の高い泉佐野駅前の商業需要は堅調である。当該地域は店舗集積度が低い商業地である為、商業需要としてはやや弱含みである。商業地域の取引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の駅前商業地域の存する圏域である。需要者の中心は圏域に地縁的選好性を有する店舗等を営む個人事業主等が中心であり、圏外からの進出は少ない。特急停車駅で乗降客が比較的多い泉佐野駅周辺の商業地を中心に、不動産需要は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移している。駅前商業地域の取引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗兼共同住宅が多い商業地域であることから、店舗兼共同住宅の収益価格を試算した。収益価格が低位に試算されたが、これは商業利用が下層階に限定されることにより、地価に見合う家賃水準が形成されていないことに起因していると思料される。自営目的の取引が一般的であるとこから、実証的で信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。自己使用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。一方、比準価格は対象標準地と類似する駅前商業地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日根野駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	15.5 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中低層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で、特に重要な変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (2)当該地域は店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、特に重要な変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ政策の下で、景気の持ち直しが期待される。泉佐野市の地価は利便性の劣る地域では下落しているが、泉佐野駅周辺では上昇している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は業態によりばらつきがみられるが、地価への影響は限定的であり、市内では横這い程度で推移している。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。地価は概ね横這いで推移すると予測される。 (2)駅周辺の商業地域であるが、インバウンド需要の減少により、商業地地価は不透明感が出ており、地価は横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	701 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,310 円／平米 31万1,789 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,376 円／平米 30万8,701 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,110 円／平米 40万390 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	701 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉佐野市
地域	大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,381 円／平米 27万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,923 円／平米 27万837 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,045 円／平米 39万257 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	704 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,790 円／平米 32万3,294 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,995 円／平米 33万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,014 円／平米 39万3,460 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,081 円／平米 26万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,081 円／平米 26万8,054 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,830 円／平米 38万2,934 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	708 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉佐野市日根野７０７０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,623 円／平米 25万10 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,022 円／平米 23万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,249 円／平米 40万849 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情