路線価 (2023) 大阪府泉佐野市住吉町30-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉佐野市大阪府泉佐野市住吉町３０番２
価格時点	2023 年
駅名	井原里駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億1,400万 円 (11572 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億1,400万 円 (11572 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市から阪南市までの泉州地域に広くわたる圏域で、大阪湾臨海部から内陸部にも及ぶ。需要者の中心は倉庫業、製造業等を営む資金力を有する法人である。同一需給圏内では立地条件等の点で競争力はやや劣るが、ネット通販市場の拡大等により物流施設用地を中心として工業地需要は増加傾向となっており、そのため当地域の地価も上昇で推移している。取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。 (2) 同一需給圏は大阪府泉州エリアの臨海工業地域を中心に内陸部の大規模工業地域も含む圏域である。需要者の中心は、製造業又は倉庫業等を営む資金力を有する企業である。画地規模が大きく、立地条件の良い大型物流施設については需要が見られ、特に近年の物流関連の需要は強含み傾向にある。地価は概ね底値圏から上昇傾向にあると思われるが、取引件数が少なく、価格帯も多種多様であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、自社使用の倉庫、工場を中心とする工業地域で、画地も大規模であり、賃貸市場はないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算したもので、市場実態を反映した説得力のある試算価格と判断される。よって、比準価格を重視し、単価と総額の関係や市場動向等を考察するとともに、他の地価公示標準地とのバランスにも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は自社使用の工場、倉庫等を中心とする臨海工業地域に属しており、当該地域において賃貸市場はないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して求めた比準価格を重視し、工業地域の不動産市場の動向等を考察するとともに類似する工業地の標準地価格等との均衡にも留意して、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	井原里駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	3500.3 坪 (11572 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	食品関係の倉庫、工場が建ち並ぶ臨海の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉佐野市大阪府泉佐野市住吉町３０番２
標準地の範囲
東	330 m
西	100 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	倉庫、工場地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	150 m
面積	10000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	行政庁が開発した食品コンビナートであり用途指定がある。
街路	２３ｍ道路三方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、臨海部の食品関係を中心とした倉庫、工場が建ち並ぶ工業地域であり、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (2)食品関係の工場及び倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域として熟成しており、特に大きな変動要因は見受けられない。市場では物流関連の需要が高まっており、これに伴い地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫、工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も、徐々に安定しつつある。 (2)景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)泉州地域内では立地条件等の点で競争力がやや劣るが、物流施設用地の需要が増加しており、地価は上昇傾向となっている。 (2)食品関係の倉庫、工場が建ち並ぶ臨海工業地域で、地域に特段の変化はないが、物流関係の改善等もあり、付近の地価は引き続き上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	704 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉佐野市住吉町３０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,882 円／平米 19万7,970 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,623 円／平米 11万7,770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	707 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉佐野市住吉町３０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,760 円／平米 15万4,589 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,932 円／平米 16万1,769 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,605 円／平米 11万4,404 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	712 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	阪南市
地域	大阪府泉佐野市住吉町３０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,495 円／平米 12万652 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,051 円／平米 12万2,491 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	707 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府泉佐野市住吉町３０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,176 円／平米 12万6,210 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,422 円／平米 13万6,941 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,576 円／平米 11万4,308 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情