路線価 (2023) 大阪府富田林市桜ケ丘町234-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
価格時点	2023 年
駅名	川西駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,461 円／坪 1平米 6万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄線・南海高野線沿線の住宅地域で概ね富田林市、羽曳野市、河内長野市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。傾斜地の街路沿いに建ち並ぶ戸建住宅地域。地勢面や入り組んだ街路状況にはあるが、駅徒歩圏にあるため需要もある。このため地価下落も少しずつ落ち着きつつある。土地は規模にもよるが１２００万円前後の物件が需要の中心。 (2) 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市を中心とする圏域に存する戸建住宅地域である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する一次取得者及び買替層が中心である。傾斜地で狭隘な道路沿いの住宅地であり需要はやや弱く、物価上昇、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上層等により予断を許さない状況にある。土地は１，０００～１，５００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建てが中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半の地域。戸建一棟貸しは転勤時等に特殊事情を含む賃貸として散見される程度より賃貸市場としては未成熟で、共同住宅としても敷地規模がやや小さいため、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既存の戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が中心である。また、賃貸市場は未成熟であり、新規賃料水準の把握は困難である。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	川西駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	28 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　北　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　地域への進入道が限られていて、地域的に勾配を有する戸建住宅地域として今後も推移すると予測。駅徒歩圏にはあるが、地勢的マイナスもあり、地価はまだ若干の下落状況にある。 (2)地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも成熟した既成住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。コロナ禍は収まりつつあるものの需要はやや弱く、地価はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や人口動態等のほか、円安による建築コスト増等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 (2)富田林市での景気は、コロナ禍が収まりつつあるが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情勢等から予断を許さない状況である。
地域要因
(1)　地勢面や街路系統から地価下落が続いたものの、駅徒歩圏にあり、底値感も出てきているため、地価は緩やかな下落で、横ばい化しつつある。 (2)既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。コロナ禍は収まりつつあるが、需要はやや弱い。
個別的要因	(1)　画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,606 円／平米 12万7,631 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,279 円／平米 21万2,506 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,805 円／平米 22万4,163 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,930 円／平米 23万1,189 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,176 円／平米 25万1,838 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,954 円／平米 22万4,656 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,518 円／平米 38万1,903 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,414 円／平米 30万5,521 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,709 円／平米 22万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	801 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,534 円／平米 28万2,775 円／坪
推定価格 平米 坪	9万36 円／平米 29万7,659 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,392 円／平米 22万2,798 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市桜ケ丘町２３４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,741 円／平米 21万7,340 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,090 円／平米 21万5,188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,873 円／平米 22万4,388 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情