土地路線価格
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路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区小松島2-112-13 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 仙台市青葉区
宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13 (仙台青葉)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • 東照宮駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
18万5,136
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
価格時点 2023
駅名 東照宮駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 18万5,136
1平米当たり 1平米 5万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1,200万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 24万346
1平米 7万2,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1,200万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 23万9,685 円/坪
1平米 7万2,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は青葉区北東部に位置する小松島2丁目、小松島新堤、高松2・3丁目地区を中心とした丘陵性既成住宅地域一帯である。需要者の中心は仙台市内の居住者で自用戸建住宅地の一次取得者層であるが、圏外からの転入者も認められる。街路条件が劣るうえ、地勢も劣り起伏が目立つため、段差のある街区に対する需要者の選好性は総じて弱い。160㎡程度の更地で1200万円前後、新築戸建では3000万円~3500万円程度が需給の中心価格帯である。

(2) 同一需給圏はJR仙山線「東照宮」駅や地下鉄「台原」駅等から徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人を中心として、東北医科薬科大学小松島キャンパスに近接することから学生を対象としたアパート経営を図る個人や法人による需要も見込まれる。土地は170㎡程度で1200万円前後、新築戸建物件は3500万円前後が取引の中心になるものと思料する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした丘陵性住宅地域で、一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益物件としての投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、収益価格は価格決定に影響を及ぼしていないと認められる。従って、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

交通
交通施設 東照宮駅北東方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 49.9 坪 (165 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 168
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
標準地の範囲
120 m
西 20 m
70 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 15 m
面積 165 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 市街地の北東部外縁。小丘陵に早期に開発された住宅地域。
街路 基準方位 北、4.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 168
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東向き傾斜地で道路と段差がある。地域に至る道路が曲折・狭隘で、起伏のある地勢が敬遠され、需要は相対的に弱いが周辺にオープンしたスーパーへの利便性が期待され、当面は現状で推移しつつ地価は上昇傾向と予測。

(2)低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。徒歩圏内にJR仙山線「東照宮」駅やヨークベニマル仙台小松島店が存し、利便性は良好で需要は比較的堅調。地価は上昇傾向で推移すると予測。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 24万346
1平米 7万2,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 23万9,685
1平米 7万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 24万346
1平米 7万2,700
前年から次年への変動率 4.6 %
2022年
1坪 22万9,767
1平米 6万9,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 23万9,685
1平米 7万2,500
前年から次年への変動率 4.3 %
2019年
1坪 22万9,767
1平米 6万9,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。

(2)戸建・マンションとも住宅需要は全般的に旺盛であるが、物件不足等を反映して取引価格は上昇しており、青葉区住宅地の地価は上昇している。

地域要因
(1)曲折・狭隘道路や東向き傾斜、道路との段差が選好性を弱めているが、周辺にオープンしたスーパーへの利便性が向上し需要増に伴い地価は上昇傾向。

(2)鉄道駅や商業施設から徒歩圏内に位置し生活利便性が良好であることから、需要は比較的堅調である。供給不足等を反映して、地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2311060
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万8,725 円/平米
26万265 円/坪
推定価格 平米
7万4,002 円/平米
24万4,651 円/坪
標準価格 平米
7万2,551 円/平米
23万9,854 円/坪
査定価格 平米
7万3,300 円/平米
24万2,330 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 192
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2311060
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万2,818 円/平米
14万1,556 円/坪
推定価格 平米
6万8,863 円/平米
22万7,661 円/坪
標準価格 平米
7万1,732 円/平米
23万7,146 円/坪
査定価格 平米
7万2,400 円/平米
23万9,354 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2311090
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万4,660 円/平米
21万3,766 円/坪
推定価格 平米
6万6,581 円/平米
22万117 円/坪
標準価格 平米
6万9,355 円/平米
22万9,288 円/坪
査定価格 平米
7万 円/平米
23万1,420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2311030
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万7,194 円/平米
22万2,143 円/坪
推定価格 平米
8万1,186 円/平米
26万8,401 円/坪
標準価格 平米
7万5,103 円/平米
24万8,291 円/坪
査定価格 平米
7万5,900 円/平米
25万925 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2311060
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区小松島2丁目112番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万1,573 円/平米
20万3,560 円/坪
推定価格 平米
6万1,754 円/平米
20万4,159 円/坪
標準価格 平米
7万1,891 円/平米
23万7,672 円/坪
査定価格 平米
7万2,600 円/平米
24万16 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 南西
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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