路線価 (2023) 大阪府富田林市大字佐備406-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市大字佐備４０６番１
価格時点	2023 年
駅名	富田林駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南河内地域における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地縁を有する農業関係者等が中心である。郊外の市街化調整区域内に存するため、需要は長期にわたり弱含んでおり、地価は下落傾向が継続している。需要の中心価格帯等は判然としないが、取引事例を概観すると、単価としては土地１万円台～２．５万円／㎡程度までの取引が多い。 (2) 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は南河内地域における市街化調整区域内の住宅地域等の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域における農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸住宅等の収益物件は見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富田林駅南方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市大字佐備４０６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	21 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅を中心とする既成住宅地域で、当面は静態的に現状を維持するものと予測する。市街化調整区域内に存し、市況は好転要因に乏しく需要は限定されるため、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富田林市の不動産市況は総じて安定している。地価は住環境等が優れる地域は横ばい又はやや上昇、石川以東などは緩やかな下落傾向が続いている。 (2)富田林市の人口は減少傾向にある。住宅地の地価は、一部では強含みの動きも見られるが、全般的には横這いないしやや下落傾向にある。
地域要因
(1)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。 (2)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市大字佐備４０６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,750 円／平米 4万5,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万735 円／平米 6万8,550 円／坪
標準価格 平米 坪	2万611 円／平米 6万8,140 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	805 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府富田林市大字佐備４０６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,409 円／平米 4万7,636 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,559 円／平米 7万1,274 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,473 円／平米 7万990 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	814 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府富田林市大字佐備４０６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,787 円／平米 8万1,946 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,707 円／平米 7万8,375 円／坪
標準価格 平米 坪	2万597 円／平米 6万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	814 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市大字佐備４０６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,999 円／平米 8万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,545 円／平米 8万7,758 円／坪
標準価格 平米 坪	2万706 円／平米 6万8,454 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡太子町
地域	大阪府富田林市大字佐備４０６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,122 円／平米 13万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,303 円／平米 12万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,957 円／平米 7万2,590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情