路線価 (2023) 大阪府富田林市錦織中2-263-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
価格時点	2023 年
駅名	滝谷不動駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	808万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,395 円 1平米 7万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	807万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に近鉄長野線沿線の富田林市、河内長野市を中心とする既成住宅地域。需要者は、圏内に居住する一次取得者層が中心。勤労世帯が多いが、圏外からの転入は少ない。生活利便施設まで距離があり、需要は総じて弱含みではあるが、駅徒歩圏内で通勤利便性が確保されていることから、また総額的な値ごろ感もあり、地価水準も安定しつつある。中心価格帯は、同規模の土地で８００万円から１０００万円程度、新築戸建で２５００万円前後。 (2) 同一需給圏は、富田林市とその周辺市町を中心とした近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する一次取得者層が中心である。街路幅員が狭く系統連続性もやや劣るが、最寄駅から徒歩圏内で、住環境も中庸であり、地価は横ばい圏内にある。中心価格帯は中古戸建で１，０００万円台、新築戸建で２，０００万円台半ば程度の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある類似地域から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地が間口、奥行き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、また収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例も見当たらないので、試算しなかった。当該地域は、自用の住宅地として取引価格を中心に市場が形成されている。よって、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近鉄長野線沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、画地規模が小さく共同住宅の建築も困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滝谷不動駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、建売住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	19 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に変動はなく、熟成した戸建住宅地として、現状のまま推移する。既成住宅地に存するが、駅徒歩圏内であるため、地価も安定しつつある。 (2)小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。街路条件がやや劣るが、最寄駅から近く地勢平坦であり、総額的な手頃感もあって、地価は横ばいに近づくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,395 円 1平米 7万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不動産市況は総じて安定している。利便性が高く住環境が良好なところでは高値取引も散見される。 (2)富田林市の不動産市況は総じて安定している。地価は住環境等が優れる地域は横ばい又はやや上昇、石川以東などは緩やかな下落傾向が続いている。
地域要因
(1)周辺での新規分譲は、建築費の高騰、素地不足の影響を受け、やや滞っている模様。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,890 円／平米 13万1,876 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,552 円／平米 19万267 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,356 円／平米 20万2,843 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万427 円／平米 19万9,772 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,829 円／平米 19万7,795 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,247 円／平米 22万8,931 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,307 円／平米 24万5,659 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,850 円／平米 24万842 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,352 円／平米 23万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市錦織中２丁目２６３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万1,599 円／平米 23万6,706 円／坪
推定価格 平米 坪	7万606 円／平米 23万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	8万509 円／平米 26万6,163 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情