路線価 (2023) 大阪府寝屋川市楠根南町938-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
価格時点	2023 年
駅名	寝屋川市駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	939万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	939万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪本線、ＪＲ片町線沿線の寝屋川市及びその隣接市の戸建住宅地域である。主たる需要者は、寝屋川市及びその周辺市の居住者が中心である。当該近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ地域であり、駅徒歩圏外で交通利便性は劣るが需要は安定的であり、地価動向は横ばい基調である。市場の取引価格帯としては、周辺地域において対象標準地と同規模程度の新築住宅で総額２５００万円程度の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、寝屋川市を中心にその隣接市を含む京阪本線及びＪＲ片町線沿線の住宅地域と判断される。主な需要者は、寝屋川市及びその周辺市に居住するエンドユーザーである。交通利便性の劣る住宅地域であることから、需要はやや弱く、地価は横ばいから緩やかな下落傾向で推移している。土地価格は坪当り４０万円程度で、新築戸建住宅の取引の中心は、敷地２５坪程度で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。また、近隣地域においては居住の快適性、利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寝屋川市駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
標準地の範囲
東	90 m
西	110 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。駅徒歩圏外と交通利便性に劣るが地価動向は横ばい基調と予測する。 (2)小規模一般住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準については、当面横ばいから緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅着工戸数は、近年は増加傾向で推移していたが直近では減少傾向にある。 (2)寝屋川市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。コロナ禍の状況を脱しつつある中、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られない。駅利便性に劣る立地であるが需要は安定的である。 (2)地域要因に特段の変動はない。交通利便性が劣るやや選好性の弱い住宅地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	902 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,509 円／平米 38万5,179 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,509 円／平米 38万5,179 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,626 円／平米 38万5,566 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	912 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万870 円／平米 39万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	12万870 円／平米 39万9,596 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,673 円／平米 39万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	906 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,305 円／平米 33万4,914 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,305 円／平米 33万4,914 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,816 円／平米 36万9,664 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	906 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市楠根南町９３８番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,935 円／平米 39万3,199 円／坪
推定価格 平米 坪	12万136 円／平米 39万7,170 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,713 円／平米 40万5,689 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情