路線価 (2023) 大阪府寝屋川市豊里町418-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
価格時点	2023 年
駅名	香里園駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円／坪 1平米 12万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪本線、ＪＲ片町線沿線の寝屋川市及びその隣接市の戸建住宅地域である。主たる需要者は、寝屋川市及びその周辺市の居住者が中心である。当該近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ地域であり、駅徒歩限界圏で交通利便性はやや劣るが需要は安定的であり、地価動向は上昇基調である。市場の取引価格帯としては、周辺地域において対象標準地と同規模程度の新築住宅で総額３０００万円前後の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね寝屋川市及び枚方市を中心とする圏域。需要者は、寝屋川市及び枚方市内の京阪沿線に居住する１次取得者が中心である。街路条件等からやや選好性が劣る地域であるが、生活利便性に問題はなく、香里園駅概ね徒歩圏であることから、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地３０坪程度で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	香里園駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	15 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。地価動向は上昇基調と予測する。 (2)小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、駅概ね徒歩圏内の平坦な住宅地域のため、需要は底堅く、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅着工戸数は、近年は増加傾向で推移していたが直近では減少傾向にある。 (2)先行不透明感はあるが、利便性や住環境が良好な住宅地域を中心に、需要は底堅く、当市全体の住宅地価は下落傾向から一転して上昇へと転じた。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られない。駅利便性にやや劣る立地であるが需要は安定的である。 (2)地域要因に特段の変動はない。選好性の弱い住宅地域であるが、需給関係の改善が継続していることから、地価は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	905 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,350 円／平米 44万855 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,130 円／平米 45万9,964 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,078 円／平米 44万6,568 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	902 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,653 円／平米 40万8,797 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,408 円／平米 40万7,987 円／坪
標準価格 平米 坪	12万988 円／平米 39万9,986 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	902 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,476 円／平米 35万2,010 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,422 円／平米 34万8,525 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,353 円／平米 41万4,417 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	905 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,973 円／平米 34万429 円／坪
推定価格 平米 坪	10万954 円／平米 33万3,754 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,768 円／平米 42万5,707 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	906 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市豊里町４１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,252 円／平米 44万3,837 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,992 円／平米 42万9,754 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,443 円／平米 42万1,327 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情