路線価 (2023) 大阪府寝屋川市早子町218-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市早子町２１８番１
価格時点	2023 年
駅名	寝屋川市駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	8,610万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,610万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万2,128 円／坪 1平米 28万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪本線沿線における駅に近い商業地域と判定する。飲食関係から学習塾関係等、多様なテナント業態が想定される希少な立地特性を有する。需要者の中心は、このような希少性に着目する収益目的の投資家等である。人流や賑わいが回復傾向にあり、上記のような希少性に着目しての需要が堅調となるなか、地価も相応に上昇基調にある。業態や資金力等、テナント属性により収益性にバラツキが生じやすく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、寝屋川市及び周辺市に位置する京阪本線、京阪交野線及びＪＲ片町線等の各駅前の商業地域等である。需要者層の中心は、物販サービス業、飲食業等の店舗、営業所、事務所等の利用目的である事業者のほか収益用不動産への投資を目的とした企業法人等と判断する。駅前広場から外延的に連続する街路に面する立地にあり、需要は安定的で地価動向は上昇基調である。総額帯は、規模により多様であり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格が求められた。収益価格は最有効使用の店舗兼事務所ビルの賃貸を想定して試算したものであり、収益性を反映した価格であるが、標準的な賃料水準の把握は必ずしも容易ではなく、収益価格の説得性はやや劣るものと判断される。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は駅前商業地域にあり、自用目的の店舗等のほか賃貸用物件としての店舗利用も想定されることから収益価格も考慮すべきである。需要者は立地の稀少性、優位性を選好すると判断され、この立地特性を反映した投資採算性をも内包する比準価格の説得力は高く実証的であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寝屋川市駅南東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所、店舗兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所等が並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市早子町２１８番１
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	25 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。人流や賑わいが回復して需要は堅調であり、多様なテナント業態が想定される立地特性のもと、地価は当面上昇基調と予測される。 (2)当該地域は、中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。地価動向は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万1,718 円 1平米 30万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万1,718 円 1平米 30万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪市内への通勤等、利便性に優る寝屋川市では、周辺市域における需給の改善傾向と合わせ、平均的には不動産価格の上昇傾向が認められる。 (2)寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅着工戸数は、近年は増加傾向で推移していたが直近では減少傾向にある。
地域要因
(1)特段の変動要因はない。京阪本線の主要駅の一つである寝屋川市駅の駅前に位置し、相応の繁華性を有することから、需給は強含みである。 (2)店舗等の集積性、繁華性等に大きな変化はなく、駅前商業地域としての地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	905 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市早子町２１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,586 円／平米 114万5,813 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,469 円／平米 110万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	30万330 円／平米 99万2,891 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	31.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	912 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市早子町２１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,925 円／平米 86万9,230 円／坪
推定価格 平米 坪	26万6,869 円／平米 88万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,864 円／平米 97万8,126 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	912 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市早子町２１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万90 円／平米 66万1,498 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,517 円／平米 64万6,379 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,545 円／平米 91万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	913 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市早子町２１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,550 円／平米 102万66 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,502 円／平米 98万236 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,859 円／平米 112万268 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情