路線価 (2023) 大阪府寝屋川市大成町431-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市大成町４３１番１
価格時点	2023 年
駅名	萱島駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね北河内等大阪府下東部の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は各種賃貸運営事業者である。長期に亘る景気低迷の影響により需給ともに弱含んでいたが、近年地価は安定的に推移し、地域によっては市況改善の動きが見られる。幹線道路沿いの土地取引件数は少ない上、取引動機や規模等も多様であり、価格水準の把握には困難性を伴うが、中心価格帯は対象地同規模で１坪あたり４０～６０万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏は、寝屋川市及びその周辺市における路線商業地域の圏域である。需要者の中心は、各種の事業運営を目的とする地元の事業者である。近隣地域及びその周辺は、路線商業地域としては画地規模が相対的に小さい土地が多いが、安定した需要があり、地価は上昇基調である。土地価格は取引目的、規模等により様々であるが、中心となる価格帯は坪４０万円～５０万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格について、事務所ビルを想定したが、近年の投資環境等に変化が見られるところ、試算過程において多くの想定要素を含んでいるほか、要因類似の賃貸事例を多数収集することができず適正賃料水準の把握には困難性を有する等、相対的規範性は劣る。同一需給圏内から広域的に採用したが、信頼性のある商業地事例に基づいて試算した比準価格を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、最有効使用の事務所ビルによる賃貸を想定して試算したが、純収益の査定において想定要素が多く、なおかつ賃料水準等の個別性が大きいこともあり、やや説得性に劣るものと判断される。比準価格は、同一需給圏内における取引事例をもとに試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	萱島駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市大成町４３１番１
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗又は事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。南方に大型商業施設のある系統良好な国道１７０号沿いと比較すると地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)事務所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の地域の特性を維持しつつ、推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行不透明感はあるものの、ウィズコロナ下で各種政策効果による景気持ち直しの動きもあり、大阪圏の事業用不動産は一部で高値取引が散見される。 (2)寝屋川市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。コロナ禍の状況を脱しつつある中、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな変動はない。 (2)路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	906 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市大成町４３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,255 円／平米 50万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,904 円／平米 51万8,725 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,883 円／平米 48万8,901 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	903 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市大成町４３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,175 円／平米 51万3,009 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,711 円／平米 51万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,594 円／平米 47万1,416 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	912 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市大成町４３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,447 円／平米 58万28 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,201 円／平米 58万5,827 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,232 円／平米 51万9,809 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	913 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市大成町４３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,486 円／平米 42万1,469 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,613 円／平米 42万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,072 円／平米 42万100 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情