路線価 (2023) 大阪府寝屋川市香里新町374-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
価格時点	2023 年
駅名	香里園駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円／坪 1平米 39万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪本線における主要駅圏内の商業地域である。近隣地域は、駅前という立地特性により、相応の賃料収入が期待される。需要者の中心は、このような高い収益性に着目する投資家等である。人流や賑わいの回復により、先行き不透明感が払拭されつつあり、需要は堅調である。このような状況のもと、地価も上昇傾向で推移している。テナント属性や、新規契約か否か等により収益性にバラツキが生じやすく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、寝屋川市及びその周辺の大阪東部の商業地域である。需要者は、自用店舗や収益物件を求める地元事業者・地元法人等が中心である。駅前の繁華性の高い商業地域であり、繁華性に大きな変化は見られない。また、先行不透明感はあるものの、駅前立地の希少性から需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪１３０万円前後の相場感が形成されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたものであり、市場性を反映した価格が求められた。収益価格は最有効使用の店舗ビルの賃貸を想定して求めたものであるが、昨今の物価変動により、修繕費、維持管理費、建築費等につき、想定要素が多く、収益価格の説得性はやや劣る。よって、本件では、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗ビルを想定して求めたが、総収益、総費用を査定する際に、想定要因が多く介在するため、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	香里園駅西方駅前広場接面
距離	0 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。京阪香里園駅の玄関口に位置し、繁華性の回復により需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前商業地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、利便性の高い駅前商業地域のため、希少性が高く、旺盛な需要から、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪市内への通勤等、利便性に優る寝屋川市では、周辺市域における需給の改善傾向と合わせ、平均的には不動産価格の上昇傾向が認められる。 (2)先行不透明感はあるが、商業地需要の回復基調から、立地条件の良い商業地域を中心に需要は底堅く、当市全体の商業地価の上昇率は拡大傾向にある。
地域要因
(1)特段の変動要因はない。繁華性等につき、先行き不透明感が払拭されつつあり、香里園駅前の玄関口として高い希少性を有し、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅前広場に接面する商業地域であることから希少性は高く、需要は旺盛なため、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	909 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,033 円／平米 100万5,133 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,598 円／平米 114万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	41万661 円／平米 135万7,645 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,775 円／平米 107万7,012 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,965 円／平米 109万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,357 円／平米 135万9,946 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	901 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,981 円／平米 159万3,429 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,463 円／平米 159万5,023 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,733 円／平米 139万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	914 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３７４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,047 円／平米 87万9,551 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,257 円／平米 87万6,940 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,786 円／平米 124万5,655 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情