路線価 (2023) 大阪府河内長野市松ケ丘東町1815-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
価格時点	2023 年
駅名	滝谷駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	805万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,423 円 1平米 8万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	805万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,423 円／坪 1平米 8万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線の住宅地域で、主に河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域。需要者は、圏内に居住する一次取得者層で、比較的若い勤労者が多い。駅接近性に優れるものの、街路条件、駅繁華性が劣るため、取引件数も低位に推移している。また、建物解体の必要性が当該地域の不動産需要にマイナスに作用している。中心価格帯は、土地の規模にもよるが、新築の戸建物件で２５００万円前後。 (2) 同一需給圏は、南海高野線および近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域である。需要者は地縁を有する一次取得層が中心であり、圏外からの転入は少ない。対象地域は最寄駅徒歩圏であるが、駅周辺の繁華性が乏しく、細街路の既成地域であることも相俟って、少し弱めの動きが続いている。土地の中心価格帯は標準的画地と同程度で８００万円～８５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺環境が類似する取引事例から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地の間口、奥行き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、当該地域は取引価格を指標にした地価形成が行われていることに鑑み、比準価格を採用し、半年前の指定基準地の価格水準および他の類似の標準地との均衡を検討の上、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係が認められる河内長野市北部の住宅地を中心とする取引事例より試算されている。一方で、当該地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模等の観点から本件では収益還元法については非適用とした。以上より、市場の実勢が反映された比準価格を標準とし、半年前の指定基準地価格からの変動状況及び他の周辺の標準地価格等との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	滝谷駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
標準地の範囲
東	10 m
西	25 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。最寄り駅の繁華性のほか、周辺の街路条件がネックとなり、需要は限定されがちで、地価上昇には至らない。 (2)小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏であるが、少し弱めの動きが続いており、地価は横這いで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,423 円 1平米 8万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,423 円 1平米 8万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。 (2)消費、観光等が持ち直しているが、海外経済、長期金利の上昇等が懸念事項である。また、不動産市場は弱い動きの中での高値市場にある。
地域要因
(1)駅接近性に優れるものの街路条件が劣るため、需要に勢いはなく地価も横ばい程度。 (2)地域要因に変動はみられない。少し弱めの地域であるが、駅徒歩圏であり、地価は横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	817 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,389 円／平米 29万5,520 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,752 円／平米 28万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,457 円／平米 26万9,297 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	817 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,352 円／平米 28万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,230 円／平米 27万5,158 円／坪
標準価格 平米 坪	8万571 円／平米 26万6,368 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,970 円／平米 25万1,157 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,218 円／平米 24万8,671 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,566 円／平米 27万2,963 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,227 円／平米 28万8,372 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,517 円／平米 28万2,719 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,871 円／平米 31万6,950 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	804 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,354 円／平米 29万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,469 円／平米 29万2,479 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,313 円／平米 26万8,821 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情