路線価 (2023) 大阪府河内長野市汐の宮町145-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
価格時点	2023 年
駅名	汐ノ宮駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,303 円／坪 1平米 6万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に南海高野線及び近鉄長野線沿線の富田林市、河内長野市を中心とする戸建住宅地域。需要者の中心は、市内居住者若しくは地縁を有する一次取得者層である。近隣地域及びその周辺は、総額的な値ごろ感から地価は安定しているが、駅前の商業施設がないため、需要に力強さがない。土地は２００㎡で１，３００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、近鉄長野線及び南海高野線沿線で、河内長野市及びその周辺市の住宅地域。需要者の中心は、河内長野市内に居住する一次取得者層等である。大阪中心部へのアクセスがやや劣るものの、最寄駅徒歩圏内で需要は比較的安定しており、地価は概ね横這い基調で推移している。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺環境が類似する代替性のある事例から試算しており、説得力がある。一方、収益価格は、収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないので、また空室リスク等を勘案すれば、収益物件を建築することは経済合理性に合致しないので、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、当該地域が取引価格を指標にした地価形成が行われていることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅徒歩圏内であるが自己使用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸市場は未成熟であることや地積規模の観点も考慮して、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	汐ノ宮駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほかに駐車場も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。駅前商業施設がなく、繁華性が乏しいため、地価上昇には至らない。 (2)中規模住宅等が見られる住宅地域であり、特段の地域要因変動が認められないところから当分の間現状を維持すると予測する。地価は、需要は比較的安定しており概ね横這い基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。 (2)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境や利便性等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。
地域要因
(1)閑静な住環境が需要にプラスに作用し、地価は安定している。 (2)大阪中心部へのアクセスはやや利便性に劣るが、最寄駅徒歩圏内で需要は比較的安定しており、地価は概ね横這い基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,969 円／平米 20万4,870 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,907 円／平米 20万4,665 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,850 円／平米 20万7,782 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,816 円／平米 19万7,752 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,038 円／平米 20万1,792 円／坪
標準価格 平米 坪	6万374 円／平米 19万9,596 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,597 円／平米 23万6,700 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,706 円／平米 22万7,142 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,151 円／平米 21万2,083 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市汐の宮町１４５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,913 円／平米 18万8,154 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,501 円／平米 24万6,300 円／坪
標準価格 平米 坪	6万669 円／平米 20万572 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情