路線価 (2023) 大阪府河内長野市楠町東1849-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
価格時点	2023 年
駅名	千代田駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円／坪 1平米 6万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層とその買換え層が混在。やや街路が狭く、系統も少し入り組んでいる既成住宅地域だが、駅徒歩圏にあるため需要もあり、これまでの地価下落による割安感もあり、地価は横ばい状況。取引の中心価格帯は、標準地と同規模の土地で２０００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、主に南海高野線沿線の河内長野市及びその隣接市の住宅地域。需要者は、地縁を有する一次取得者層もしくは買い替え層。近隣地域及びその周辺は、古い市街地要素が残った地域であるため、需要は伸び悩んでいる。取引件数も低位に推移している。戸建住宅の新築もミニ開発が主で、地域要因に変動を及ぼす程度には至っていない。中心価格帯については、近隣地域及びその周辺地域で取引が少なく、規模も様々なので判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心の旧集落地域で、自用目的での取引が大半。戸建住宅の一棟貸しも、稀に転勤時等に低廉で賃貸される程度のもので、賃貸市場としては未成熟。また共同住宅想定も、付近の標準的な賃貸共同住宅の敷地規模に比べればやや狭いため、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性のある取引事例から試算しており、説得力がある。一方、収益価格は、収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないほか、賃貸需要も総じて未成熟であるため、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、当該地域が取引価格を指標にした地価形成が行われていることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
交通
交通施設	千代田駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い、古くからの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、駅徒歩圏にある旧集落内の戸建住宅地域として今後も推移するものと予測。この地域の地価は、これまでの下落による底値感から、横ばい基調にある。 (2)地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。最寄り駅まで徒歩圏内ではあるが、既成住宅地のため開発、取引件数も少なく、地価上昇には至らない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や人口動態等のほか、円安による建築コスト増等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 (2)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。
地域要因
(1)　街路系統がやや入り組んでいる既成住宅地域。駅徒歩圏にもあり、これまでの下落による値ごろ感から、地価は横ばい化しつつある。 (2)駅徒歩圏内に位置するが、既成住宅地で需要に勢いはなく地価も横ばい程度。
個別的要因	(1)　画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,627 円／平米 21万3,657 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,556 円／平米 20万6,810 円／坪
標準価格 平米 坪	6万266 円／平米 19万9,239 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	815 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,391 円／平米 18万6,429 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,961 円／平米 18万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,833 円／平米 19万7,808 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,684 円／平米 30万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,596 円／平米 31万6,040 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,897 円／平米 19万8,019 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,667 円／平米 25万155 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,074 円／平米 27万7,949 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,627 円／平米 19万7,127 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	804 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市楠町東１８４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,686 円／平米 29万6,502 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,775 円／平米 29万6,796 円／坪
標準価格 平米 坪	6万50 円／平米 19万8,525 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情