路線価 (2023) 大阪府河内長野市本多町826-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市本多町８２６番４
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 980m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,573 円／坪 1平米 8万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線で、河内長野市及びその隣接市の住宅地域。需要者は、圏内に居住する一次取得者層ならびに買い替え層で、外部からの流入も見られる。周辺に商業施設、各種施設が整い、生活利便性に優れていることから、住宅需要も旺盛で、地価水準は上昇している。土地は２００㎡程度で１９００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円から３５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線で、概ね河内長野市及びその隣接市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内のファミリー層が中心である。概ね最寄駅から徒歩圏内で、公共施設、店舗等の日常利用が可能な地域で、利便性が良好であることから需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。標準地と同規模程度の画地で１，７００～１，９００万円程度が中心的な価格帯であると把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある熟成した住宅地のものから試算しており、説得力がある。収益価格は、標準地の間口、奥行き、規模から、賃貸住宅の敷地には適さないので、また周辺エリアは自己使用の取引が主で、賃貸市場が総じて未成熟であるので、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、比準価格は代替競争関係が認められる住宅地の事例より求めたもので規範性が認められる。対象標準地の画地規模では投資採算性のある賃貸住宅を建設して賃貸することは現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。以上より、市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	河内長野駅北西方
距離	980 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の中に店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市本多町８２６番４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。生活利便性に恵まれ、需要も旺盛。地価は上昇している。 (2)公共施設、店舗等から徒歩圏に位置する生活利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万3,573 円 1平米 8万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。 (2)人口減少や高齢化の影響で全般的には依然需要は弱含みだが、昨今、当市の市況はやや回復傾向で、立地条件による二極化が見られる。
地域要因
(1)小中学校へのアクセスが良好で、特に人気が高いエリアである。 (2)地域要因に大きな変動は見られない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本多町８２６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,632 円／平米 28万3,099 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,640 円／平米 32万9,410 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,964 円／平米 29万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本多町８２６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,686 円／平米 29万6,502 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,775 円／平米 29万6,796 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,330 円／平米 28万8,713 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本多町８２６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,667 円／平米 25万155 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,074 円／平米 27万7,949 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,406 円／平米 29万2,270 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本多町８２６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,043 円／平米 32万824 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,821 円／平米 32万3,396 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,811 円／平米 29万303 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情