路線価 (2023) 大阪府河内長野市天野町941-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市天野町９４１番１
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	776万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	772万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、河内長野市を中心に大阪府中東部、南東部に所在する市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入者は皆無である。最寄り駅から遠く、生活利便性に劣る地域で、地価は下落傾向が続いている。需要が乏しく取引が少ない上に規模、用途等により様々で需要の中心価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は南海高野線，近鉄長野線，近鉄南大阪線沿線の河内長野市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要の中心は自用目的で地縁のある一次取得者層と認められ、圏外からの転入は少ない。農家住宅が建ち並ぶ旧集落内の既成住宅地域にあって、最寄り駅から遠く利便性に劣るため、取引は依然として停滞傾向で推移している。なお、把握可能な取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯はやや判然としないところがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域一帯は市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸不動産は見当たらず自己使用目的の住宅が支配的であり収益還元法の適用を断念した。よって当該地域では、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的である。以上から、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は農家住宅が多く見られる住宅地域に存し、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法は非適用とした。また、居住の快適性に重きが置かれる自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、取引事例比較法により試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内長野駅南西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	110.7 坪 (366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い丘陵地近くの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市天野町９４１番１
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に変化は無く、調区内の農家住宅が多い集落地域として今後も推移すると予測する。最寄り駅から遠く、生活利便性に劣る地域のため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模の農家住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の影響で全般的には依然需要は弱含みだが、昨今、当市の市況はやや回復傾向で、立地条件による二極化が見られる。 (2)当市の人口は依然として減少傾向で推移しているが、地価は一部地域で回復しつつあり、二極化の動きが認められる。
地域要因
(1)市街化調整区域内の旧集落地域で、地域要因に大きな変動は見られない。最寄り駅から遠く利便性に劣ることから、地価は下落傾向にある。 (2)中規模の農家住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市天野町９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,628 円／平米 4万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,482 円／平米 4万7,877 円／坪
標準価格 平米 坪	2万340 円／平米 6万7,244 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	814 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府河内長野市天野町９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,750 円／平米 4万5,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万735 円／平米 6万8,550 円／坪
標準価格 平米 坪	2万570 円／平米 6万8,004 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	805 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府河内長野市天野町９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,130 円／平米 9万6,304 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,520 円／平米 9万7,593 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,161 円／平米 6万9,958 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	814 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府河内長野市天野町９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,787 円／平米 8万1,946 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,707 円／平米 7万8,375 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,262 円／平米 7万292 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	南河内郡河南町
地域	大阪府河内長野市天野町９４１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,951 円／平米 7万9,182 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,538 円／平米 7万4,511 円／坪
標準価格 平米 坪	2万677 円／平米 6万8,358 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情