路線価 (2023) 大阪府河内長野市錦町999 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市錦町９９９番
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円／坪 1平米 6万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線の河内長野市及びその周辺市町村を含む住宅地域。需要者は、同一需給圏内の一次取得者層及び買い替え層が中心。近隣地域は、市内中心部との連続性があり、生活利便性が確保されていることから、需要、地価とも安定している。また、整備された区画、平坦な地勢が需要にプラスに作用している。土地は２００㎡から２５０㎡程度で、１，５００万円から１，８００万円の物件が需要の中心。 (2) 同一需給圏は南海高野線，近鉄長野線沿線の河内長野市及びその周辺市の中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域の範囲である。主な需要者は自己居住を目的とする一、二次取得者層と認められる。当該地域は最寄り駅からやや遠いものの、住環境は比較的良好であることから、需要は安定的に推移しており、地価は横ばいからやや強含みへと転じている。取引の中心価格帯は対象標準地と同規模の土地で１，５００～１，８００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性のある取引事例から試算している。当該地域では、取引価格の動向が価格の指標となるので、説得力もある。一方、収益価格は、節税目的の共同住宅を除いて、収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないため、また、空室リスクを勘案すれば、賃貸物件を建築することは経済合理性に欠けるため、試算しなかった。以上より、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 中小規模の持ち家が建ち並ぶ住宅地域にあって、事業採算性の観点から、賃貸共同住宅の建築を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内長野駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市錦町９９９番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。市内中心部との連続性があり、生活利便性が確保されていることから、地価も安定的に推移するものと思われる。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価はやや強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。 (2)当市の人口は依然として減少傾向で推移しているが、地価は一部地域で回復しつつあり、二極化の動きが認められる。
地域要因
(1)駅徒歩圏外ではあるが、地勢は平坦で住環境も良く、需要、地価とも安定している。 (2)中小規模住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市錦町９９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万555 円／平米 26万6,315 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,486 円／平米 25万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,308 円／平米 22万9,132 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市錦町９９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万965 円／平米 23万4,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7万614 円／平米 23万3,450 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,304 円／平米 21万9,201 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市錦町９９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,969 円／平米 20万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,062 円／平米 21万1,789 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,790 円／平米 22万4,114 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市錦町９９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,714 円／平米 23万474 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,770 円／平米 22万4,048 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,872 円／平米 22万7,691 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	815 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市錦町９９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,820 円／平米 22万4,213 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,647 円／平米 21万7,029 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,175 円／平米 22万8,693 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情