路線価 (2023) 大阪府河内長野市長野町35-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市長野町３５番２
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	889万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	889万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,554 円／坪 1平米 7万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄長野線及び南海高野線沿線で河内長野市及び隣接市等に存する住宅地域。需要者の中心は、河内長野市及び隣接市等に居住する一次取得者層である。当地域は、最寄駅から徒歩圏内で生活利便性に優れ、周辺部を含め需要は堅調に推移しており、地価は微増基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額９００万円前後である。 (2) 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線等の沿線で、概ね河内長野市、富田林市の駅徒歩圏の住宅地域と把握される。需要者は、同一需給圏内に地縁を有する一次取得者層・買替層が中心である。河内長野駅徒歩圏の既成市街地で利便性が良好なほか、古くからの市街地に隣接するため、供給があれば堅調な需要が見込まれる地域である。画地の供給が少なく、中心的な価格帯は明確ではないが、対象地の立地・規模では９００万円～１，０００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅徒歩圏内であるが自己使用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸需要が極めて乏しいことや地積規模の観点も考慮して、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一駅勢圏における住宅地の取引事例より求めたもので、近年の実勢価格が反映されている。一方、最寄駅徒歩圏に位置するが、自用目的の戸建住宅の需要が大半であり、また、対象地は画地規模が小さいことから、収益還元法は非適用とした。従って本件では、対象地の市場性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	河内長野駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市長野町３５番２
標準地の範囲
東	70 m
西	10 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅徒歩圏内に存する既成住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。生活利便性に優れ、周辺部を含め需要は堅調であり、地価は微増基調で推移すると予測する。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。河内長野駅徒歩圏にあり、供給があれば堅調な需要が見込まれる地域で、地価動向は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境や利便性等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。 (2)消費、観光等が持ち直しているが、海外経済、長期金利の上昇等が懸念事項である。また、不動産市場は弱い動きの中での高値市場にある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内にあり生活利便性が優れるところから、周辺部を含めて需要は堅調に推移しており、地価は微増基調にある。 (2)地域要因に変動はみられない。河内長野駅徒歩圏の住宅地域で、取引価格の高位化等を受けて地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市長野町３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,739 円／平米 24万475 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,548 円／平米 24万3,150 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,493 円／平米 25万9,498 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市長野町３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,672 円／平米 27万3,314 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,263 円／平米 27万1,961 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,143 円／平米 28万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市長野町３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,902 円／平米 20万4,648 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,718 円／平米 20万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,534 円／平米 26万2,939 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市長野町３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万965 円／平米 23万4,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7万614 円／平米 23万3,450 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,635 円／平米 25万9,967 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	804 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市長野町３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,667 円／平米 25万155 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,074 円／平米 27万7,949 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,091 円／平米 26万1,475 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情