路線価 (2023) 大阪府河内長野市南花台3-2158-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
価格時点	2023 年
駅名	三日市町駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,291 円 1平米 8万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,291 円／坪 1平米 8万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、住宅団地内の近隣商業のほか、地域幹線・準幹線沿いの店舗混在地域等で、概ね大阪府下南東部の圏域。需要者の中心業種は郊外型のコンビニ、美容室、学習塾等の住宅接近型の小規模店舗事務所等が主体。市内市街地南部に位置し、背後地人口の減少や核店舗のポテンシャル低下から、商業立地としての需要もまだ弱いのが実情。中心価格帯は、事業者等の資金調達能力や画地規模のバラツキより、市場での総額としての中心価格帯の一律把握は困難。 (2) 同一需給圏は、河内長野市、富田林市等、大阪府南部の近隣商業地域又は路線商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の個人又は法人事業者等である。周辺のＵＲ賃貸共同住宅が集約されることとなり、居住人口とともに繁華性の低下が懸念され、地価も微減傾向にある。南花台地区における事業用地の売買は稀であり、需要の中心価格帯は、業種業態、画地規模等により様々で判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域密着型の店舗併用住宅等として自用目的のほか店舗等賃貸物件も混在する地域だが、収益目的より自用目的での取引が主体。また対象不動産周辺の不動産取引市場では、投資運用による積極的な収益物件取得目的の動きも弱い。よって収益価格は参考に留め、市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、大規模開発住宅団地内の近隣商業地域で、事業用不動産の賃貸は少なく賃貸市場が未成熟であることから賃料水準の把握が困難であるため収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性を有する商業地の取引事例から試算しており信頼性は高い。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、信頼性の低い収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三日市町駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	442.5 坪 (1463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	近隣店舗等が見られる住宅団地内の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	36 m
面積	1300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　地域準幹線沿いで、開発住宅団地内中央部の近隣商業地域の一角。背後地は限定的で核店舗の集客に依拠する地域として今後も推移すると予測。背後地住民の高齢化や人口減少等の影響より、地価はまだやや下落状況。 (2)大規模開発された住宅団地内の近隣商業地域であるが、団地内の共同住宅等の建て替えが計画されており居住人口の減少の懸念もあり、一定の需要は見込まれるものの地価は若干の下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,291 円 1平米 8万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,291 円 1平米 8万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,291円 1平米 8万6,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,291円 1平米 8万6,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍が収まりつつも、地域の高齢化や人口動態等のほか、円安による建築コスト増等も不動産需給に影響を及ぼしつつある。 (2)市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で推移している。
地域要因
(1)　地域準幹線道路沿いの住宅団地内の近隣商業地域の一角。背後地人口の減少や核店舗のポテンシャル低下により、地価はまだやや弱含み状況にある。 (2)大規模開発された団地内の近隣商業地域であるが、団地内のＵＲ賃貸住宅の集約により地域人口減少が懸念され、地価は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)　画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	813 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,469 円／平米 32万2,233 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,241 円／平米 32万4,785 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,399 円／平米 27万9,023 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	814 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,890 円／平米 13万1,876 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,552 円／平米 19万267 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,773 円／平米 27万6,954 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,435 円／平米 27万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,461 円／平米 28万5,840 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	810 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,100 円／平米 35万767 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,859 円／平米 38万6,336 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,436 円／平米 27万9,145 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	816 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,826 円／平米 39万6,145 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,223 円／平米 40万4,069 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,642 円／平米 27万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情