路線価 (2023) 大阪府河内長野市本町116-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市本町１１６番１２
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	489万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	488万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万103 円／坪 1平米 9万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、河内長野市を中心に隣接市等を含む商業地域一帯と把握される。需要者は、域内の個人、法人事業者のほか、不動産業者からの需要が想定される。アーケードの停滞とともに地価動向も長らく下落してきたが、駅から近い利便性に裏付けられた土地需要が少なからず存し、供給に応じた需要が期待される。同種の画地が市場に供給されることが少なく、中心となる価格帯は判然としないものの、徐々に取引の回復傾向などがみられている。 (2) 同一需給圏は、河内長野市を中心とする南大阪エリアの、駅前商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は、地縁を有し店舗等を展開する事業者である。南海高野線と近鉄長野線が乗入れし、急行が停車する河内長野駅を背後商圏とし、総額の値頃感もあることから、一定の需要は見込まれる。商業地の取引の価格は、立地、業種、繁華性等による個別性が強く、中心価格帯は判然としないが、業者ヒアリング等により土地は約５０㎡で５００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、河内長野市内の取引事例を中心に試算を行ったもので、市場性が反映されている。収益価格は賃貸用建物を想定して求めた価格であるが、画地が小さく、また、周辺の同種土地取引において、必ずしも収益性が考慮されていると言い難い。したがって本件では、市場の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は、賃料の保守性等により投下資本に見合う賃料収受が困難な為に低位に試算され、試算過程に想定要素も多く規範性が劣る。一方、比準価格は、河内長野市を中心に代替競争関係にある周辺都市の商業地の事例を、広域的に多数収集選択し試算した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内長野駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	15.7 坪 (52 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空店舗、空地も見られる駅に近い既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市本町１１６番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	10 m
面積	50 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アーケード商店街
街路	３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、住宅が混在する旧来からの商店街であり、当面は現状のまま推移すると予測する。商況の停滞が著しいアーケードであるが、取引の回復傾向などもみられ、地価は緩やかな上昇で推移すると予測される。 (2)駅前アーケード街に形成された近隣商業地域で、当面現状を維持すると予測する。空店舗等も在るが、駅前立地と背後商圏や総額の値頃感等から一定の需要は見込まれ、地価は暫くは安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建の店舗兼住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万103 円 1平米 9万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費、観光等が持ち直しているが、海外経済、長期金利の上昇等が懸念事項である。また、不動産市場は弱い動きの中での高値市場にある。 (2)商圏人口の減少や高齢化の進行、大規模店舗への集約化等により、商業地の地価は、概ね横這いないし緩やかな上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変動はみられない。徐々に取引の回復傾向などもみられ、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)地域に特段の変動要因はない。急行停車駅の河内長野駅への接近性と、総額の値頃感から、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本町１１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,495 円／平米 40万8,274 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,100 円／平米 41万3,581 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,498 円／平米 30万9,104 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本町１１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,850 円／平米 42万5,978 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,723 円／平米 41万8,946 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,661 円／平米 31万9,561 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府河内長野市本町１１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万943 円／平米 69万7,378 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,089 円／平米 75万7,368 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,320 円／平米 52万3,406 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府河内長野市本町１１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,469 円／平米 32万2,233 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,241 円／平米 32万4,785 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,986 円／平米 30万4,106 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情