路線価 (2023) 大阪府河内長野市上原西町1254-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 河内長野市大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
価格時点	2023 年
駅名	河内長野駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,050万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円／坪 1平米 6万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に大阪府南東部の内陸型の工業地域。需要者は、主に地場の製造業、運輸業、倉庫業を営む事業者であるが、消費市場接近性、労働力確保の必要性から、広く圏外からの購入者も想定される。２４時間操業可能な内陸工業地の需要は底堅く、近年地価も上昇に転じている。中心価格帯は、立地条件や地積等により様々であるため、判然としない。 (2) 同一需給圏は、大阪府南東部の中小規模の工場、倉庫等を中心とした内陸型の工業地域である。需要者の中心は、同圏域内の製造業、運輸業、倉庫業を営む法人事業者である。近年、消費者の指向の変化に伴い、内陸型工業地の需要は強く、近隣地域内においてもその影響から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。画地規模、立地条件等による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、用途類似性の高い事例から試算しており、実証的なものが求められた。一方、収益価格は、当該標準地周辺では賃貸倉庫が見られるものの、標準的な賃料水準を把握することが困難であることから、価格の指標としての信頼性がやや劣る。試算値も低めとなった。以上より、鑑定評価額は、比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りとした。 (2) 自己使用の中小規模工場、事業所が多い地域で、同一需給圏内における同規模工業地の取引価格水準との比較において市場価格が決定される傾向にある。純粋な賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の相対的規範性はやや劣る。以上より、広域的に収集した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内長野駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	184.8 坪 (611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内長野市大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	２階建の工場兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	30 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫もしくは工場地として現状のまま推移すると思われる。内陸型工業地として希少性があり、地価は上昇していくものと思われる。 (2)内陸型工業地として熟成しており、地域要因に大きな変化はなく、今後も概ね現状をもって推移するものと予測する。工業地としての希少性や底値感から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建の工場兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は回復し、取引価格も正常化している。商業地、工業地については安定的に推移し、地価も微増している。 (2)人口減少や高齢化の影響で全般的には依然需要は弱含みだが、昨今、当市の市況はやや回復傾向で、立地条件による二極化が見られる。
地域要因
(1)２４時間操業可能な希少性があいまって、需要は高まりつつある。 (2)工場や倉庫が混在する工業地域であり、地域要因に特別の変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,561 円／平米 22万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	7万128 円／平米 23万1,843 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,284 円／平米 21万9,135 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,339 円／平米 20万2,787 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,833 円／平米 26万622 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,491 円／平米 22万6,431 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,602 円／平米 22万3,492 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	812 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府河内長野市上原西町１２５４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,402 円／平米 25万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,043 円／平米 21万8,338 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情