路線価 (2023) 大阪府松原市東新町4-105-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
価格時点	2023 年
駅名	布忍駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	920万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	920万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市及び大阪市東住吉区における小規模の戸建住宅地域である。需要者の中心は松原市の居住者の第一次取得者層である。総額面での値頃感があるため、潜在的な需要は認められる地域であるが、学区の選好性が相対的に劣位であること、開発から約５０年経過し既成色が高まるため、需要は依然としてやや弱含みで推移している。土地は８５㎡程度で総額９００万円強が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び羽曳野市等の、概ね駅徒歩圏内の小規模戸建住宅地域である。主な需要者は地縁を有する一次取得者層で、圏外からの転入は寡少である。駅や商業施設等への接近性を有し生活は概ね利便ながら、昭和５０年代に線路から遠くない所に開発された年数が経過する住宅地域で、地縁的選好性の強さも相俟って需要は慢性的に弱い。需要の中心価格帯は、土地は約９０㎡で９００万円程度、新築住宅で２，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏に存する戸建住宅地域で、自己使用目的の需要が主であり、標準宅地規模では投資採算性に見合う共同住宅の建築は非現実的である為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	布忍駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地８０ｍ
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。最寄り駅へのアプローチは容易であるが、既成化した居住環境による需要が弱く、今後も地価は下落傾向と予測す。 (2)駅徒歩圏に小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状を維持するものと予測する。生活利便性は有するものの、市内における選好性は低位で需要は強さを欠き、地価は今後も緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も希薄となり、不動産市場は落ち着きを見せつつある。松原市中央西部エリアへの住宅地需要は低迷が続いている。 (2)近年、大型商業施設の出店も続くが、住宅地需要は周辺の都市に比べて依然弱く、地価は一部の地域を除き、横這いないし微減傾向にある。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であるが、既成化が進む居住環境を反映して地価は弱含みである。 (2)地域に特段の変動要因はない。生活は概ね利便ながら、開発から年数が経過した住宅地域で需要は弱く、地価は微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	812 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,060 円／平米 34万7,328 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,279 円／平米 33万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,473 円／平米 34万5,388 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	813 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,519 円／平米 35万2,152 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,486 円／平米 33万8,819 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,941 円／平米 34万3,629 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	811 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,861 円／平米 37万6,424 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,718 円／平米 34万6,198 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,669 円／平米 34万9,342 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,391 円／平米 26万9,079 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,988 円／平米 31万4,030 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,912 円／平米 34万227 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	811 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市東新町４丁目１０５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,824 円／平米 29万346 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,802 円／平米 32万27 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,642 円／平米 34万2,640 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情