路線価 (2023) 大阪府松原市小川1-31-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市小川１丁目３１番１３
価格時点	2023 年
駅名	恵我ノ荘駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,680万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,680万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する買替層である。最寄駅から遠い地域で、規模が大きいこと等により需要はやや弱含んでおり地価は依然として下落基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額２，７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び羽曳野市等における、駅徒歩圏外の戸建住宅地域である。主な需要者は、地縁を有する中所得者層で、区画割された土地については１次取得者層も見られる。閑静な住宅街で住環境は比較的良好ながら、市の外縁部に在って駅や商業施設等まで距離を有し、生活利便性は劣り、画地規模により総額が嵩むことから需要は減退傾向にある。需要の中心価格帯は、土地約２９０㎡で２，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部では収益物件の利用は散見されるものの、自己使用目的の住宅需要が大半で、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で賃貸需要が極めて乏しいため賃料水準の把握が困難であるところから収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏外に戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街で、自己使用の住宅地として純化しており、周辺の状況から共同住宅を想定することは非現実的と判断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	恵我ノ荘駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市小川１丁目３１番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。最寄駅から遠く、規模が大きいこと等から需要は依然としてやや弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)区画整然とした住宅地域で当面は現状を維持しつつも、画地の細分化が進行するものと予測する。利便施設への接近性が劣り、規模と総額の関係から需要は限定され、地価は今後も緩やかな下落基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。 (2)近年、大型商業施設の出店も続くが、住宅地需要は周辺の都市に比べて依然弱く、地価は一部の地域を除き、横這いないし微減傾向にある。
地域要因
(1)閑静な住宅地であるが、駅距離が遠く、規模が大きいこと等から需要はやや弱含みであり、地価は下落基調にある。 (2)地域に特段の変動要因はない。住環境は概ね良好ながら、市の外縁部に在って利便性が劣り、規模と総額から需要は限定され、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市小川１丁目３１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,540 円／平米 32万5,773 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,932 円／平米 31万7,151 円／坪
標準価格 平米 坪	9万845 円／平米 30万334 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市小川１丁目３１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,400 円／平米 34万1,840 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,883 円／平米 34万131 円／坪
標準価格 平米 坪	9万90 円／平米 29万7,838 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市小川１丁目３１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万886 円／平米 30万469 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,113 円／平米 32万4,362 円／坪
標準価格 平米 坪	9万510 円／平米 29万9,226 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市小川１丁目３１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,828 円／平米 29万6,971 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,227 円／平米 29万1,678 円／坪
標準価格 平米 坪	9万28 円／平米 29万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市小川１丁目３１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,085 円／平米 36万635 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,707 円／平米 35万2,773 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,037 円／平米 36万7,088 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情