路線価 (2023) 大阪府松原市三宅中3-1783-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	941万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	937万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,871 円／坪 1平米 9万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松原市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者若しくは地縁性を有する一次取得者層である。周辺市域からの転入は少なく、交通・接近条件及び街路条件にやや劣るため、需要は低迷の印象があった。直近周辺で開発も見受けられることから、将来的には需要の増加や価格回復があるものと期待される。土地標準規模程度で１，０００万円前後が需要の中心と見る。 (2) 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、松原市内に居住又は地縁性を有する一次取得者層である。周辺では新規の開発が見られるものの、最寄駅から遠く、街路条件がやや劣り、既成化が若干見られること等により、需要に力強さは特に認められない。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額９００～１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。主として自用目的の戸建住宅取引が中心となっている住宅地域に存するが、当該地域では収益性よりも快適性を重視される傾向がある。よって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実情を反映する比準価格を重視しこれを標準に、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の住宅需要が大半で、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で賃貸需給が見出せないことや地積規模の観点から、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映している現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内松原駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．７ｍ　私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成、当面現状住環境維持と思料する。周辺開発等もあり需要回復漸次進むとみるが、現時駅徒歩圏外住宅地として需要は弱含み基調、地価水準は下落傾向いま少し継続と予測。 (2)小規模住宅を中心とする住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。周辺で新規開発が見られるが、若干の既成化等から需要に力強さは特に認められない状況で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,871 円 1平米 9万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 30万515円 1平米 9万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,871円 1平米 9万100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 30万515円 1平米 9万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在するが、価格上位の住宅地では需要回復もみられる。 (2)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。
地域要因
(1)小規模住宅の中に工場等も見られる住宅地域で、近年周辺で新規の開発も見られる。駅距離等の面から需要は弱含み、地価は微減で推移してきた。 (2)若干既成化が見られる住環境や最寄駅から遠いこと等から、周辺で新規開発が見られるものの、需要に力強さは特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	811 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,281 円／平米 29万1,857 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,206 円／平米 27万8,385 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,201 円／平米 29万4,899 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,627 円／平米 27万6,471 円／坪
推定価格 平米 坪	8万675 円／平米 26万6,712 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,363 円／平米 29万2,128 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	811 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万672 円／平米 36万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,415 円／平米 35万1,808 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,050 円／平米 29万4,399 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,801 円／平米 44万2,346 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,864 円／平米 43万9,248 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,712 円／平米 29万6,588 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,261 円／平米 47万315 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,709 円／平米 44万2,042 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,394 円／平米 30万2,149 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情