土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 大阪府松原市河合2-451-25 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 松原市
大阪府松原市河合2丁目451番25 (松原)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模の一般住宅が多い住宅地域)
  • 高見ノ里駅 から 720m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
24万4,644
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万4,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 松原市大阪府松原市河合2丁目451番25
価格時点 2023
駅名 高見ノ里駅 から 720m
路線価
1坪当たり 1坪 24万4,644
1平米当たり 1平米 7万4,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
971万
(119 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万5,805
1平米 9万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
971万
(119 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万5,805 円/坪
1平米 9万2,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、松原市内に居住又は地縁性を有する一次取得者層である。最寄駅徒歩圏内にあるものの、既成化の進行等を背景に需要はさほど強くなく、地価は依然として下落基調で推移している。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額900~1,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は概ね松原市及び周辺市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は松原市及びその周辺に居住する一次取得者及び地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は小規模の一般住宅が多い住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で900万円~1,000万円程度が中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸市場が未成熟であることや地積規模の観点から、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地は小規模の一般住宅が多い住宅地域に存しており、対象標準地と同程度の規模の収益目的の賃貸住宅等はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 高見ノ里駅南西方
距離 720 m
土地の状態
土地面積 36 坪 (119 平米)
私道分面積 14 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 松原市大阪府松原市河合2丁目451番25
標準地の範囲
45 m
西 70 m
50 m
25 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 12 m
面積 120 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北4m私道 
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。既成化の進行等を背景に需要はさほど強くなく、地価は下落基調で推移すると予測する。

(2)近隣地域は小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 30万5,805
1平米 9万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 30万5,805
1平米 9万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 30万5,805
1平米 9万2,500
前年から次年への変動率 -1.6 %
2022年
1坪 31万764
1平米 9万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 30万5,805
1平米 9万2,500
前年から次年への変動率 -1.6 %
2019年
1坪 31万764
1平米 9万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。

(2)松原市の人口は微減傾向にある。住宅地の地価は、一部では強含みの動きも見られるが、全般的には横這いないしやや下落傾向にある。

地域要因
(1)住宅地域としての既成化等を背景に、需要はさほど強くなく、地価は依然として下落基調で推移している。

(2)小規模の一般住宅が多い住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 809
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 松原市
地域 大阪府松原市河合2丁目451番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万7,958 円/平米
22万4,669 円/坪
推定価格 平米
6万4,625 円/平米
21万3,650 円/坪
標準価格 平米
9万2,190 円/平米
30万4,780 円/坪
査定価格 平米
9万3,100 円/平米
30万7,789 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 812
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 松原市
地域 大阪府松原市河合2丁目451番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万6,829 円/平米
41万9,297 円/坪
推定価格 平米
12万4,342 円/平米
41万1,075 円/坪
標準価格 平米
9万827 円/平米
30万274 円/坪
査定価格 平米
9万1,700 円/平米
30万3,160 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 812
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 松原市
地域 大阪府松原市河合2丁目451番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万5,712 円/平米
31万6,424 円/坪
推定価格 平米
8万8,741 円/平米
29万3,378 円/坪
標準価格 平米
9万2,632 円/平米
30万6,241 円/坪
査定価格 平米
9万3,600 円/平米
30万9,442 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 809
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 松原市
地域 大阪府松原市河合2丁目451番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万1,391 円/平米
26万9,079 円/坪
推定価格 平米
9万4,988 円/平米
31万4,030 円/坪
標準価格 平米
9万811 円/平米
30万221 円/坪
査定価格 平米
9万1,700 円/平米
30万3,160 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加