路線価 (2023) 大阪府松原市高見の里4-848-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
価格時点	2023 年
駅名	高見ノ里駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市及び大阪市東住吉区の小規模場な戸建住宅地域。需要者の中心は、市内居住者の第一次取得者層である。コロナ禍の影響も一段落し、松原市の不動産市場は回復傾向にあるが、需要を喚起する動きも少なく、地域内の不動産供給も散発的で、細街路介在により地域の閉塞性もあり、土地取引件数は依然低位で推移している。土地は９０㎡程度で、総額１，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、地縁性等を有する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内であること等生活利便性は比較的優れるものの、既成化の進行等により取引は多くなく需要はさほど強くないため地価は下落基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件として共同住宅の利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅から徒歩圏内にあるものの、自己使用目的の住宅需要が大半で、賃貸市場が未成熟で賃貸需給が見出せないことや地積規模の観点から、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、居住快適性等を重視する自己使用目的が中心である市場の実態を反映している現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高見ノ里駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6.7 m
奥行き	15 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後とも現状のまま維持と予測する。最寄り駅へは徒歩圏内にあるものの、既成化した居住環境により需要は弱く、今後も地価は下落傾向にあるものと予測する。 (2)中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する。既成化の進行等により取引は多くないため、需要はさほど強くなく地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も希薄となり、不動産市場は落ち着きを見せつつある。松原市中央南西部の住宅地需要は下落傾向が続いている。 (2)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境、利便性、周辺開発状況等を反映して、地価動向には上昇・横這い・下落とばらつきが認められる。
地域要因
(1)住宅地域として最寄り駅へは徒歩圏内にあるが、狭隘な街路条件、既成化しつつある居住環境により、地価は微減傾向が続いている。 (2)既成化の進行等を背景に取引が多くないところから、需要はさほど強くなく、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	812 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,044 円／平米 48万2,821 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,362 円／平米 45万813 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,073 円／平米 38万431 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,988 円／平米 46万2,800 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,604 円／平米 44万5,001 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,661 円／平米 38万8,987 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	812 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,186 円／平米 32万1,297 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,013 円／平米 38万233 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,057 円／平米 32万870 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	812 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,829 円／平米 41万9,297 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,342 円／平米 41万1,075 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,207 円／平米 38万4,180 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	811 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市高見の里４丁目８４８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,179 円／平米 31万7,968 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,397 円／平米 33万5,218 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,256 円／平米 34万1,364 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情