路線価 (2023) 大阪府松原市天美南2-84-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市天美南２丁目８４番３
価格時点	2023 年
駅名	河内天美駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松原市及び周辺市の商店街を中心とする近隣商業地域。需要者の中心は、地縁性を有し狭い範囲の商圏を前提とする小売店舗の経営者等の個人事業者である。景気の回復が続く中、一定需要が期待されるものの生産年齢人口の減少から商圏人口は逓減傾向、周辺大型小売店舗の影響等も受け、新規店舗進出の意欲には縮小の感が強い。このため需要は停滞気味で、散発的取引に見られる価格にも幅があり、標準的な価格水準を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね松原市及び周辺市の最寄駅に近い近隣商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する小売店舗の経営者等の個人事業者である。幹線道路沿いに存する大型商業施設への顧客流出による影響は見られるものの、駅前へと続く好立地であり、一部住居系への移行の動きが見られ、地価は横這い傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきが見られ取引も少ないこと等から把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比較的小資本の個人経営者による自用目的取得が中心とみることから、収益性よりも市場性への配慮に重点があると考察する。隣接市等の近隣商業地域等に係る事例を広く収集選択、特に、商業背後地が縮小方向にあること、直近開業の「セブンパーク天美」の影響等を踏まえ吟味した。検討の上、比準価格の重要性に変わりないと判断、これを標準とし収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。従って、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河内天美駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市天美南２丁目８４番３
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	10 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西方に南側隣接地共同住宅の専用通路あり正面ライフ天美店は２０２１年１０月末閉店
街路	４．３ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成、従来静態的商勢を維持してきた。東方「セブンパーク天美」開業後、同地は商圏縮小の影響を受け需要は停滞傾向を示し、地価下落が継続的と予測する。 (2)近隣地域は低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、一部では住居系への移行の動きが見られる。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全体として商業地地価は概ね下げ止まり、路線商業地等では反転上昇の動きが見られる。従来型駅前商業地の一部では需要低迷による価格下落も続く。 (2)松原市の人口は微減傾向にある。商業地の地価は、概ね横這い傾向にあるが、幹線道路沿いの路線商業地等では強含みの動きも見られる。
地域要因
(1)駅前近隣向け商業地。令和３年１０月ライフ天美店閉店以後地域要因に変化はない。周辺大型店舗進出等により商圏縮小、地価も下落傾向にて推移。 (2)幹線道路沿いの大型商業施設への顧客流出による商業繁華性の低下の一方で、駅前へと続く好立地であり、一部では住居系への移行の動きが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府松原市天美南２丁目８４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,806 円／平米 45万8,893 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	805 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府松原市天美南２丁目８４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万582 円／平米 46万4,764 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,002 円／平米 46万9,459 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,134 円／平米 45万6,671 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	811 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市天美南２丁目８４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,339 円／平米 50万327 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,461 円／平米 52万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,369 円／平米 45万836 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市天美南２丁目８４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,961 円／平米 43万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,656 円／平米 44万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,002 円／平米 45万6,235 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情