路線価 (2023) 大阪府松原市岡4-105-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (1471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (1471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大阪府下南部圏域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、全国的事業を展開する法人等である。大阪府の産業道路として機能する大阪中央環状線に立地することもあり、交通量は多い地域であることから広域的な商業背後地が形成されているが、顧客を誘引する店舗等が少なく、需要も無く、取引の顕在もなかったが、最近値頃感も有り、高値の取引もあるが、規模、用途、財務状況等により異なり、中心となる価格帯の特定は難しい。 (2) 同一需給圏は、大阪府南部の幹線道路沿いの路線商業地域で、主な需要者は、全国的に郊外型の店舗展開を行う、自動車関連、飲食、物販事業者等である。繁華性は低位ながら、大阪中央環状線に在って交通量は多く、阪和自動車道や近畿自動車道等への接続性も良好である。近年、国道３０９号等で開発が進み、物流施設や店舗用地の需要は高まりつつある。商業地の価格は立地、業態、繁華性の程度等による個別性が強く、需要の中心となる価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件としての利用としては、自家自用を前提とした需要が主な地域であり、賃貸市場は未成熟であるため（一部賃貸物件が存しても、各法人の投資採算性を反映して内在化している）、収益価格の相対的な規範性が劣るものと判断される。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、賃料の保守性等により投下資本に見合う賃料収受が困難な為に、低位に試算され、試算過程に想定要素も多く規範性が劣る。一方、比準価格は、松原市を中心に、代替競争関係にある周辺都市の、幹線道路沿いの事例を、広域的に多数収集選択し試算した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内松原駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	444.9 坪 (1471 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	営業所兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
標準地の範囲
東	180 m
西	100 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	営業所兼作業所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)府道沿いの自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域を形成している。地域要因の動きは静態的であったが、堺市美原区の大型商業施設の進出の影響が波及し、今後地価は上昇気運を示す可能性が存すると予測する。 (2)府道沿いに全国チェーンの出店が見られる路線商業地域である。周辺地区において「ららぽーと堺」等の出店が相次ぐことから、用途の多様性により路線商業地の需要は見込まれ、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所兼作業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も希薄となり、不動産市場は落ち着きを見せつつある。松原市内路線商業地の需要は高まりつつある。 (2)商圏人口の減少や高齢化の進行、大規模店舗への集約化等により、商業地の地価は、概ね横這いないし緩やかな上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅への交通接近性は劣位であるが、交通量が多い府道沿いの路線商業地域である。地価は値頃感があり、強気の動きを示しつつある。 (2)近隣地域に特段の変動要因はないが、市内や隣接する堺市美原区等の周辺の開発状況から、路線商業地の需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,359 円／平米 44万4,191 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,037 円／平米 46万9,574 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,091 円／平米 36万655 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,339 円／平米 50万327 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,461 円／平米 52万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,907 円／平米 36万9,965 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	813 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,961 円／平米 43万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,656 円／平米 44万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,564 円／平米 35万2,301 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	12万1,714 円／平米 40万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,669 円／平米 42万5,380 円／坪
標準価格 平米 坪	11万826 円／平米 36万6,391 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	810 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府松原市岡４丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,100 円／平米 35万767 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,859 円／平米 38万6,336 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,659 円／平米 34万9,309 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情