路線価 (2023) 大阪府松原市三宅中7-1198-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,040万 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円／坪 1平米 8万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松原市及び周辺市区町等の概ね大阪南部及び東部の工業地域。需要者の中心は、中規模資本を有する工場や倉庫業を営む事業者である。高速道路の工事に伴う一部通行止に伴って、暫くは交通アクセスに影響があるところから需要に様子見の気配が認められ、地価の上昇は緩やかになっている。中心価格帯は、立地条件、規模等の個別性によりまちまちであり一概には把握し難い。 (2) 同一需給圏は、概ね大阪府下の南部・東部圏域にある阪神高速道路松原線（現在長期通行止）、同大和川線、同東大阪線、西名阪自動車道、阪和自動車道等の沿線エリアの工業地域。需要者の中心は、中小規模倉庫、工場を営む事業者である。広域的な輸送ルートの確保が充足され、需要は活発で地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等の個別的要因によりばらつきがあり、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業系の賃貸取引は散発的に市場に出てくる程度で賃貸市場の成熟度はさほど高くなく、把握した賃料水準では賃貸用想定物件の投資額に見合わないため収益価格は低位に試算された。したがって、工業地取引の推移及び動向等を考慮して、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相対的な信頼性の劣る収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模の工場等を中心とする工業地域であり、中小規模資本による事業者の自用目的の取引が中心となり、賃貸市場は成熟の途上にあり賃料の個別性も強いため、市場性の実態を反映した価格形成がなされる傾向がある。したがって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内松原駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	183.6 坪 (607 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	27 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が建ち並ぶ地域で、特段の地域要因変動は見られず当分の間現状を推移すると予測する。高速道路工事に伴う一部通行止の影響により、需要に様子見気配があり地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成している。阪神高速松原線の長期通行止めの影響は限定的であり、同大和川線のポテンシャルの高さから需要は強い。地価も強含み、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高速道路等の交通インフラ整備に伴い、特に流通業務地への需要は堅調であるが、地価の上昇は緩やかになっている。 (2)松原市は、都市部へ交通の便が良いものの、一部を除き宅地需要は弱い。但し工業地の需要は高く、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)高速道路の工事に伴う通行止により、暫くは交通アクセスに影響があるところから、需要に様子見の気配が認められる。 (2)東西南北軸への輸送ルートの向上により、ポテンシャルは高く、工業地の希少性を反映して地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,562 円／平米 27万2,950 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	812 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,402 円／平米 25万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,343 円／平米 27万2,226 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,795 円／平米 18万7,764 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,143 円／平米 31万7,849 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,882 円／平米 27万4,008 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,495 円／平米 42万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,997 円／平米 42万6,464 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,546 円／平米 32万5,793 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情