路線価 (2023) 大阪府大東市中垣内3-816-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大東市大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
価格時点	2023 年
駅名	住道駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	553万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	560万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大東市を中心に四條畷市などのＪＲ片町線沿線の小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、大東市の居住者を中心とした一次取得者層で、域外からの流入は少ない。駅接近性が劣るほか、山裾の傾斜地に広がる住宅地域で、生活利便性が劣るため、高い需要は認められない。土地は５００万円～６００万円程度、中古戸建は１０００万円を下回る水準のものが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、大東市及び周辺市の丘陵部ないしその周辺の既存住宅地域と判断される。旧集落的な色合いの残る地域であり、需要者の中心は主に大東市居住の地縁者が中心で、圏外からの流入は少ない。徒歩圏外に位置する丘陵地にあることから、低廉な取引も見られ、地価水準は下落傾向が続いている。土地は５００～６００万円程度、新築建売住宅は、総額２０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域である。主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域はバス便の立地環境下にあって旧集落的な戸建住宅地域であり、自用目的の取引が支配的である。また標準地は小規模画地のため共同住宅の想定が法的・コスト的に困難であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、ＪＲ片町線沿線を最寄駅とする住宅地域内に係る事例から求められており、市場の実態を反映した価格である。したがって、本件においては、比準価格を採用し、標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	住道駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	21.2 坪 (70 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大東市大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。旧国道１７０号東方の地勢の劣る住宅地域は需要が弱く、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (2)旧国道以東に位置し、丘陵地に中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域として熟成している。駅からは徒歩圏外であり、旧集落的地域としての色合いが残り、地価水準は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレ進行・金利上昇懸念が不動産市場にも影響を及ぼしつつあり、用途間の需給格差や短期的な不透明感が継続する状況にある。 (2)当市では依然として立地の良否等による二極化傾向が続いているなか、資源の流通制約や物価高の影響が地価に影響を与えることが懸念される。
地域要因
(1)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな変動は特にない。 (2)旧国道以東の丘陵地に位置し、傾斜がきつく、駅からも徒歩圏外であることから、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	908 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,304 円／平米 27万8,709 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,884 円／平米 26万4,097 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,557 円／平米 25万6,403 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	908 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,856 円／平米 25万780 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,453 円／平米 24万2,836 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,029 円／平米 24万8,046 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	911 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,273 円／平米 35万4,645 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,906 円／平米 35万125 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,967 円／平米 25万4,453 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	911 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,394 円／平米 34万8,433 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,340 円／平米 33万5,030 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,067 円／平米 24万8,172 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	915 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市中垣内３丁目８１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,480 円／平米 40万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,206 円／平米 32万1,363 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,363 円／平米 24万2,538 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情