路線価 (2023) 大阪府大東市諸福5-308-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大東市大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
価格時点	2023 年
駅名	鴻池新田駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大東市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の中小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、大東市居住の一次取得者と考えられ、世帯層が比較的多い。同線沿線の駅周辺の地価は概ね横ばい若しくはやや上昇傾向にある。その中で、駅利便性が良好なことから需要は底堅い。同程度の土地であれば２０００万円前後、新築戸建住宅は、総額３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は、大東市及び東大阪市北部の中小規模戸建住宅地域である。特にＪＲ片町線の駅から徒歩圏内で平坦な地勢の地域と価格牽連性が高い。主たる需要者層は大阪市中心部や居住地周辺へ通勤する一次取得者である。主たる需要者は収益性よりも地縁や利便性、総額の水準を重視して取引を行っていると認められる。駅接近性が良好なことから需要は底堅くなってきており、同程度の土地は１，８００～２，０００万円前後での取引水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には一部共同住宅も見られるが、主として自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内における市場の特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性から、主たる需要者は収益性を重視せず類似地域における住環境や、地縁、取引価格の水準を重視することを踏まえ、比準価格を標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻池新田駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	23 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大東市大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	11 m
面積	130 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ中、アパート等も散見される住宅地域として熟成しており、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏内にあり、地価動向はやや上昇傾向が見込まれる。 (2)　中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状のまま推移していくものと予測する。街区の配置等がやや劣るが生活利便性は高い地域であり、需要は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大東市の住宅地の地価動向は、地勢の劣る山側地域では依然弱含みであるが、全般的には地価は改善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇傾向にある。 (2)当市では低金利の継続等によりコロナ禍下でも生活利便性が良好な地勢がフラットな住宅地の需要は安定している。急傾斜地域では依然需要は少ない。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	910 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,127 円／平米 40万7,058 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,112 円／平米 41万314 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,537 円／平米 45万1,391 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	908 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,324 円／平米 38万4,567 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,979 円／平米 42万9,711 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,261 円／平米 47万6,927 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	910 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,842 円／平米 33万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,435 円／平米 33万8,650 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,783 円／平米 44万5,593 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	910 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市諸福５丁目３０８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,113 円／平米 54万9,170 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,507 円／平米 54万554 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,155 円／平米 46万46 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情