路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区中央3-4-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄仙台駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 621万5,280 円
1平米当たり	1平米 188万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	14億5,000万 円 (581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 826万5,000 円 1平米 250万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	14億5,000万 円 (581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 823万1,940 円／坪 1平米 249万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台駅西口の幹線道路沿いの高度商業地域。典型的需要者は投資法人やホテル業者。コロナ禍でホテル用地の引合いが減少していたが、新たな開発計画の動きもある。行政の補助や制度の後押しもあって大手開発業者の投資意欲は高い。新築ビルの入居が進み空室率はやや低下傾向で、高機能オフィスに対する需要は根強い。賃料は新築ビルでは強気の賃料設定であるが既存ビルではほぼ横ばいで推移。周辺の価格水準は坪８００万～１０００万円程度。 (2) 同一需給圏は、中央・一番町・本町地区等に存して店舗・事務所ビル・ホテル等が集積する高度商業地域である。主たる需要者は、資本力を有する県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等であり、不動産市場への資金流入が続いて需要は堅調である。優良な投資用不動産の供給不足が慢性化して、需要者間の競合によって物件価格の上昇及び取引利回りの低下が継続しており、コロナ禍によって悪化したオフィス市況にも回復傾向が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性により収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規範性は同程度であると判断される。信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格と需要者の投資採算性を適正に反映している収益価格はともに説得力を有することから、本件においては、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄仙台駅西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	175.7 坪 (581 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	専門学校
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、金融機関等が存する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
標準地の範囲
東	55 m
西	55 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	南町通沿いの商業地域。新築ビルやホテルの開業が見受けられる地域。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内では、大手デベロッパーによる再開発事業が進捗中。周辺地域でもオフィスビルやホテル等の開業がみられる。開発意欲が旺盛な地域で、建替時期を迎えた老朽化ビルの更新等に伴い、発展的に推移すると予測。 (2)ＪＲ仙台駅に近いオフィスビル街であり、同一市道沿いにおいてオフィスビルの再開発事業が進行しているほか、収益物件の高額取引が見られる等、投資家等の需要は堅調であり、地価上昇が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 859万5,600 円 1平米 260万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 866万1,720 円 1平米 262万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 859万5,600円 1平米 260万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2022年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新築ビルは高賃料でも賃貸需要は堅調。投資物件需要は根強く、中心市街地ではオフィスビルや分譲マンション用地としての高値取引が散見される。 (2)不動産市場への資金流入が続いて投資家等の需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化した店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が認められる。
地域要因
(1)近隣で大手デベロッパーによる再開発計画が散見される。他にも南町通りでは、オフィスビルの建設等がみられ不動産投資の注目エリアとなっている。 (2)仙台市により、高機能オフィスの整備に着目した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	251万3,338 円／平米 830万9,095 円／坪
推定価格 平米 坪	264万4,293 円／平米 874万2,033 円／坪
標準価格 平米 坪	246万8,994 円／平米 816万2,494 円／坪
査定価格 平米 坪	247万 円／平米 816万5,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万375 円／平米 244万7,680 円／坪
推定価格 平米 坪	246万7,917 円／平米 815万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	268万2,518 円／平米 886万8,405 円／坪
査定価格 平米 坪	268万 円／平米 886万80 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	681 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	303万892 円／平米 1,002万129 円／坪
推定価格 平米 坪	303万892 円／平米 1,002万129 円／坪
標準価格 平米 坪	270万1,330 円／平米 893万597 円／坪
査定価格 平米 坪	270万 円／平米 892万6,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	349万9,440 円／平米 1,156万9,149 円／坪
推定価格 平米 坪	377万3,623 円／平米 1,247万5,598 円／坪
標準価格 平米 坪	271万936 円／平米 896万2,354 円／坪
査定価格 平米 坪	271万 円／平米 895万9,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	287万8,679 円／平米 951万6,913 円／坪
推定価格 平米 坪	279万6,431 円／平米 924万5,001 円／坪
標準価格 平米 坪	261万1,047 円／平米 863万2,121 円／坪
査定価格 平米 坪	261万 円／平米 862万8,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情