路線価 (2023) 大阪府大東市北条1-13-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大東市大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	野崎駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大東市及び周辺市等の駅前商業地域、近隣商業地域と判断される。主な需要者は、近隣住民を顧客とした飲食、物販店舗や食品スーパー等を営む地元の中小事業者である。駅前商店街に立地するが、店舗集積度はやや低く、需要は限定的である。中心となる価格帯は、様々な取引動機があり、駅前商業地の取引が限定的であるため把握は困難であるが、立地性から１㎡当たり２０万円程度と推察される。 (2) 同一需給圏は大東市及び隣接市を中心とする各駅に近接する近隣商業地域である。需要者の中心は、地元住民を対象とした店舗を営む地元企業や個人事業者が中心であると考えられる。駅前商業地に比べて繁華性は劣るが、周辺地元住民の下支えもあり、需要は回復基調が見られる。もともと取引自体が少ない地域であり、中心価格帯を把握することは困難であるが、中心となる価格帯は１㎡当たり２０万円前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏から広域的に採用した駅接近性が概ね良好な商業地の事例に基づいて試算しており、実証的な価格と判断される。収益価格については、店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格相応の賃料水準が形成されていないため、やや低位に算出された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺標準地等の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の駅前の近隣商業地の事例に基づき試算しており、市場の特性を反映した価格である。収益価格については、店舗兼共同住宅を想定したが、周辺では自用目的の利用も多く、収益価格の相対的な信頼性はやや劣る。したがって、本件においては、市場の特性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年標準地価格との均衡にも考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野崎駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大東市大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の近隣商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動はない。但し、周辺住民の人口減少や高齢化とともに、購買力低下や繁華性低下が懸念され、地価水準は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)駅前商業地域として熟成しており、当面現況にて推移していくと予測する。周辺住民を対象とした店舗が建ち並ぶなか、コロナ禍による影響も徐々に緩和されてきており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大東市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。コロナ禍の状況を脱しつつある中、景気は緩やかに持ち直している。 (2)物価高、コロナ禍、金融市場の変動等により景気後退が懸念される状況下、市内商業地の不動産投資市場は安定的である。
地域要因
(1)駅前商業地域として、地域要因に大きな変動はないものの、店舗顧客の中心である周辺住民の人口減少・高齢化が進んでいる。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	910 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,595 円／平米 46万1,501 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,691 円／平米 58万834 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,712 円／平米 66万6,860 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	910 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万707 円／平米 63万477 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,148 円／平米 78万7,317 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,010 円／平米 68万1,069 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	908 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,222 円／平米 41万3,984 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,095 円／平米 41万258 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,552 円／平米 65万6,413 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	908 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,072 円／平米 55万2,340 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,034 円／平米 56万5,438 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,994 円／平米 70万4,158 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	903 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府大東市北条１丁目１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,175 円／平米 51万3,009 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,711 円／平米 51万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,208 円／平米 66万8,500 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情