路線価 (2023) 大阪府大東市氷野3-305-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大東市大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
価格時点	2023 年
駅名	住道駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,350万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	6,350万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大東市や隣接市等を含む大阪府東部の内陸型工業地域である。主な需要者は工場拡張又は移転を目論む地場の中小製造業者等である。市街地に近接かつ工場用途に純化した工業地で、街路は整然とし幹線道路へのアクセスも良好なため、需要は堅調である。工業地の取引は個別性が強く当事者間の個別事情が介在することも多いため、中心価格帯の把握は困難であるが、価格水準は坪３０万円台後半～４０万円前後程度とみられる。 (2) 同一需給圏は京阪及び大阪東部エリアの工業・物流地域。需要者の中心は、機械・化学・金属等地場の中小企業が大半を占める。標準地のように画地規模が比較的小さい土地は昨今主流の大型物流基地には向かないものの、インフラの整備された内陸型の工場用地は希少性があり、売り物件が出ると地場企業の拡張需要でまかなわれている。取引が顕在化しないため相場を見出し難いが、概ね１㎡当たり１０万円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は大東市、周辺市の取引事例を広域的に収集し試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、自己使用での需要が強い地域であり、また、一棟貸しで賃料水準が低く抑えられることから、収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、大東市及び周辺市の工業地の標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工場・倉庫等に対する需要は自用が中心ではあるが、賃貸需要もある程度認められる。そこで貸工場兼倉庫経営を想定した収益価格も求めたが、画地規模が小さく、また一括貸しで賃料水準が抑えられることからやや低位に試算された。よって本件評価にあたっては、自用目的の取引を反映した比準価格を中心に賃貸需要を反映した収益価格を関連づけ、類似地域等における標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	住道駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	168.5 坪 (557 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大東市大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫の敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場等の多い内陸型の工業地域で、住宅転用も少なく、今後とも現状を維持するものと予測する。需要に対し従前から供給が少なく、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模工場や倉庫、事業所等が集積する工業地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと思料する。大型物流施設向きではないが、需要は底堅く、地価水準は安定的に推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場、倉庫の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済、新型コロナ収束の先行き不透明感はあるものの、人材確保が容易で幹線道路等へのアクセス至便な工業地の需給は安定し地価は上昇傾向にある。 (2)世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動産市場も今後影響を受ける可能性がある。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)中小規模工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、需要は安定的に推移している。新規供給はほとんどなく、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	915 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,521 円／平米 35万2,158 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,027 円／平米 35万7,137 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,800 円／平米 37万9,529 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	904 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,710 円／平米 32万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	10万199 円／平米 33万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,712 円／平米 39万5,768 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	905 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,777 円／平米 21万4,153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,262 円／平米 23万8,898 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,883 円／平米 38万9,721 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6072 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府大東市氷野３丁目３０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,034 円／平米 39万220 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,034 円／平米 39万220 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情