路線価 (2023) 大阪府大東市新田中町87外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大東市大阪府大東市新田中町８７番外
価格時点	2023 年
駅名	鴻池新田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (1499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (1499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大東市を含めた大阪府東部圏域の内陸型工業地域と判断される。主な需要者は、自ら製造業、運送業等を経営する事業者等と考えられる。大阪都心部に比較的近い周辺地域の内陸型工業地は安定した需要があり、地価は上昇基調である。中心となる価格帯は、規模、形状、需要者の属性、用途等により様々であるため把握は困難であるが、立地性から１㎡当たり１１万円程度と推察される。 (2) 同一需給圏は、大東市及び隣接市の中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は、事業所、倉庫、配送センター、製造業等を営む各種法人である。ＩＣへのアクセスも比較的良好で、大東市内の工業地需要が堅調に推移しつつある。取引総額は、画地規模や需要者の属性、街路条件等によって成立する価格にばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の工業地の取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格が求められている。一方、収益価格はやや低位に求められたが、自己使用目的の取引が主体の地域で、必ずしも賃貸収益に基づく価格形成がなされていないためと考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域を含む周辺では、自用目的の工場や倉庫等が中心で、投下資本に見合った賃料水準が形成されていない地域であるとともに規模の大小や業種、業態等により賃料水準や経費率等も異なることから、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、本件では市場の特性を反映した比準価格を標準に収益価格は比較考量として、代表標準地との均衡にも考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻池新田駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	453.4 坪 (1499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、倉庫を主とする工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大東市大阪府大東市新田中町８７番外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の事務所付倉庫や工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域である。内陸型工業地は一定の安定した需要が見込まれ、地域要因に大きな変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模工場のほか付倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。内陸型工業地需要が堅調であるなか、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大東市の人口は微減傾向が続いている。内陸型工業地に対して概ね安定した需要がある。 (2)物価高、コロナ禍、金融市場の変動等により景気後退が懸念される状況下、市内工業地の不動産投資市場は安定的である。
地域要因
(1)工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地域要因に特段の変動要因はない。工業地として一定の競争力を有しており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府大東市新田中町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,739 円／平米 38万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,840 円／平米 39万2,885 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,128 円／平米 36万777 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府大東市新田中町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,595 円／平米 41万1,911 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,838 円／平米 41万9,326 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,816 円／平米 36万3,052 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	904 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府大東市新田中町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,710 円／平米 32万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	10万199 円／平米 33万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,009 円／平米 40万9,974 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	915 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府大東市新田中町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,521 円／平米 35万2,158 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,027 円／平米 35万7,137 円／坪
標準価格 平米 坪	10万211 円／平米 33万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情