路線価 (2023) 大阪府和泉市観音寺町857-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 和泉市大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
価格時点	2023 年
駅名	和泉府中駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	783万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	783万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円／坪 1平米 7万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線にあって和泉市北部を圏域とする中小規模住宅地域である。主な需要者は圏内居住者が大半を占め圏外からは少ない。駅から徒歩圏外の画地規模が小さい住宅地域で相対的に選好性に劣るも、需要は回復の傾向にあって、地価は概ね安定している。新築戸建住宅は１００㎡規模で２５００～３０００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線若しくは泉北高速鉄道各駅勢圏の和泉市及び隣接市の住宅地域と認められる。主たる需要者は和泉市及び周辺市の居住者が中心を占める。最寄駅バス圏であるが、居住環境が良好であるため住宅地需要は底堅く、地価水準は静態的に推移している。建売住宅は総額３０００万円台、中古物件については２０００万円台が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模の戸建住宅が多い住宅地域で自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は戸建住宅地域であり、規模的にも自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、本件においては市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和泉府中駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和泉市大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小規模の一般住宅が多く建ち並び、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測ずる。 (2)戸建住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もないと認められる。地価水準は画地が整った住宅地であることから需給動向がほぼ均衡しており、暫くはこのまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模な戸建住宅開発の着工は落ち着いてはいるが当市の土地取引件数は増加の傾向にある。利便性、住環境の良否による二極化の傾向は続いている。 (2)和泉市内住宅地域の土地需要は、人口の微減傾向にあるものの、新型ロナ禍前の水準に戻りつつある。
地域要因
(1)価格形成要因の変動は特段認められない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)価格形成要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	603 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,986 円／平米 23万1,374 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,986 円／平米 23万1,374 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,669 円／平米 24万3,550 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	610 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,424 円／平米 16万3,396 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,424 円／平米 16万3,396 円／坪
標準価格 平米 坪	7万205 円／平米 23万2,098 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	610 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,459 円／平米 22万6,325 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,781 円／平米 22万4,084 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,199 円／平米 25万5,220 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	613 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市観音寺町８５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,306 円／平米 27万5,410 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,673 円／平米 27万11 円／坪
標準価格 平米 坪	8万150 円／平米 26万4,976 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情